2010年4月29日 星期四

情境試題(答案 highlight 文字可見)

李平為一持牌地產代理,開設了平平地產代理公司,聘請了吳貴作為營業員。何強委託平平地產代理公司購買適合物業,吳貴介紹了一個經大亨銀行收回並以第一銀主身分出售的住宅物業給何強視察,視察物業後,吳貴安排與何強簽署地產代理協議(表格四)。最後在吳貴安排下,何強與大亨銀行簽署臨時買賣協議,以HK$5,000,000向大亨銀行購入物業,但大亨銀行因沒有地產代理作代表,拒絕提供物業資料表格(表格一)。吳貴從大亨銀行得知該物業的原業主欠大亨銀行的債項達HK$8,000,000,並在簽署臨時合約後進行土地查冊,發現該物業的原業主的另一名債權人在簽署臨時買賣合約前七天登記了一份「押記令」(Charging Order)於該物業紀錄上,該項押記令所涉及的債項為HK$500,000。



1. 吳貴接受何強的委託,作為何強的代理,有何不妥之處?

A. 吳貴不應介紹由銀主作為賣方的物業給何強
B. 吳貴應只代表大亨銀行
C. 吳貴應在視察物業之前與何強簽署地產代理協議
D. 吳貴應安排大亨銀行委託平平地產代理公司之後才接受何強的委託
E. 沒有不妥

答案 C (地產代理常規第6條規定代表買方的地產代理,必須在睇樓前或簽署地產代理買賣合約或租約前(以較早者為準)與買方簽署。)
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2. 大亨銀行作為賣方拒絕提供物業資料表格,吳貴應如何處理?

i) 拒絕進行商議
ii) 向監管局作出投訴
iii) 自行準備及填妥物業資料表格
iv) 要求買方放棄收取表格的權利

A. (i)
B. (ii)
C. (iii)
D. (ii)及(iii)
E. (iii)或(iv)

答案 E (表格四(買方委託書)訂明,若賣方沒有地產代理代表,除非買方放棄收取表格的權利,否則買方代理必須自行提供。)
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3. 原業主欠大亨銀行的債項比買賣價高出$3,000,000,何強將會如何面對這項問題?

A. 無需理會
B. 何強必須承擔債項的差額
C. 大亨銀行必須放棄追討原業主該項債項差額,買賣方可進行。
D. 何強須要求平平地產代理負責賠償其疏忽責任
E. 何強控告大亨銀行違反合約

答案 A (銀主行使按揭契約權力將抵押品出售,原業主與銀行之間的債務問題與買方完全無關。 )
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4. 何強如何面對該項涉及HK$500,000的押記令?

A. 何強必須承擔該項債項
B. 何強有權要求大亨銀行負責清還該筆債項
C. 大亨銀行的按揭契約對該項押記令有優先權,該項押記令對何強的買賣無任何影響。
D. 何強須要求吳貴賠償損失
E. 何強可以終止買賣,追究損失。

答案 C (銀行以銀主身分出售物業,一切在銀行的按揭契約之後登記的產權負擔,在銀行出售後將即時變成無效力的文件。 )
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5. 倘若吳貴真的犯有疏忽的行為導致何強受到損失,何強可以向誰追究責任?

i) 吳貴
ii) 平平地產代理公司
iii) 大亨銀行
iv) 地產代理監管局

A. (i)
B. (ii)
C. (iii)
D. (i)及(ii)
E. (i)及(iv)

答案 D (吳貴作為僱員在執行其職務時引起客戶損失,他自己固然需要買賣,平平地產代理公司作為僱主亦要負起「轉承責任」。 )
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