情境試題

請根據以下資料，回答1-5題：

吳明為一住宅物業業主，於一九九九年十一月一日親身到小小地產代理公司要求以 $3,000,000價格放盤出售其物業。小小公司的經理陳英接待，陳英即時要求吳明簽署一份地產代理協議，吳明看見該協議十分複雜，要求先拿回家看清楚後才簽署，陳英同意吳明帶走那份協議的正本離開。同日下午，陳英在樓盤架上掛出吳明的樓盤出售資料並標出「$ 2,800,000見票即收」字眼。同日傍晚，吳明帶回那份地產代理協議回小小公司向陳英表示該協議太複雜了，不能明白其內容，陳英說：「不明白也無辦法，是監管局指定的，你必須簽署這協議，我才可替你放盤。」吳明當時祗好簽署該協議。十一月二日，李發看見小小公司的樓盤資料，表示不用睇樓而且要求陳英即時以 $ 2,800,000與業主議價。陳英為了希望令吳明覺得市場氣氛並不好，陳英先告訴吳明有一買家只願意出價 $2,500,000，吳明拒絕。隔了三天，陳英才告訴吳明有關李發的要約(offer)，在十一月六日，吳明與李發在陳英安排下簽署買賣合約，後吳明拒絕付佣金給小小公司，小小公司入稟法院向吳明追討佣金。

1.吳明在要求帶那份地產代理協議回家細看的時侯，陳英應該如何處理？

A. 讓吳明帶回家慢慢細看，並提醒他應影印一份副本作記錄。
B. 陳英應同時提交一份該地產代理協議的副本一份及該協議內所提及的任何其他文件的副本各一份給吳明收取。
C. 陳英應要求他的公司顧問律師透過電話向吳明解釋該地產代理協議的內容。
D. 陳英應要求吳明致電法律援助處要求協助。
E. 陳英應拒絕吳明的要求。

答案 B (根據《地產代理條例》第47條，如地產代理親自提交供客戶簽署的地產代理協議，如該文件未能成為已簽立的協議，則該代理在當時當場將該未簽立的協議的副本一份及該文件所提述的任何其他文件的副本各一份交付予有關客戶。如不遵守此規定，其後該協議即使簽立了，也會被視為沒有妥善地簽立。 )
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2 陳英在一九九九年十一月一日下午替吳明掛出吳明的出售樓盤資料有何不妥？

(i) 以有別於客戶所指示的價格作出宣傳
(ii) 接受業主委託後不足七天不能替業主客戶作出宣傳
(iii) 在作出廣告宣傳前未有與業主訂立地產代理協議
(iv) 其廣告宣傳字眼帶有虛假或具有誤導性陳述

A. (i)
B. (ii)
C. (i)及(iii)
D. (i),(iii)及(iv)
E. 以上全部

答案 D 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》第9條，地產代理只需在簽訂地產代理協議後並在協議內取得賣方書面同意即可發出廣告．
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3 吳明在陳英面前表示不明白該地產代理協議內容時，陳英應該如何處理？

(i) 向吳明一字不漏地讀出協議內容
(ii) 向吳明解釋協議中所有不同類別的代理委任及其含意和效力
(iii) 向吳明解釋協議中每一條款及條件，以確保吳明知悉其權利及責任。
(iv) 如吳明在給予解釋後仍不明白，陳英必須建議吳明尋求法律意見。

A. 以上全部
B. (i)及(iv)
C. (ii)及(iii)
D. (iii)及(iv)
E. (ii),(iii)及(iv)

答案 E 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》第6條，如客戶並非在律師代表的情況下，地產代理在訂立地產代理協議之前，必須履行上述(ii),(iii)及(iv)項。
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4 陳英在處理吳明和李發的議價過程中，有什麼問題？

(i) 沒有將李發的 $2,800,000要約即時告訴吳明
(ii) 不應向吳明提出任何低於 $3,000,000的要約(offer)
(iii) 不應向吳明提出 $2,500,000的要約(offer)
(iv) 因李發的 $2,800,000要約(offer)比 $2,500,000的要約(offer)較早出現， 陳英應先提出 $2,800,000的要約(offer)
(v) 沒有不妥

A. (i)
B. (i)及(ii)
C. (i)及(iii)
D. (i),(iii)及(iv)
E. (v)

答案 C 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》第11條，代理不得聲稱有買方的要約存在，除非該要約確實存在，同時代理在接獲任何要約後，必須在切實可行的範圍內盡快將要約向客戶提交，代理亦須按接獲的要約的次序，客觀和無偏私地提交該等要約。
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5 吳明若想不支付小小地產公司的佣金，他該以什麼理由作出抗辯較為簡單和令他勝訴機會較高？

A. 地產代理協議未有妥善地簽立
B. 實際成交金額低於他的委託出售價錢
C. 吳明主動申請自己破產
D. 陳英未能找到足夠數目的買家出價
E. 陳英以低於委託價格作出宣傳

答案 A 根據《地產代理條例》第47條，地產代理協議可被視為未有妥善地簽立(參閱前述第51條的註釋)，根據該條例第45條規定，如地產代理協議未能有妥善地簽立，地產代理不能引用該協議向客戶追討佣金及其他權益。

情境試題(答案 highlight 文字可見)

李平為一持牌地產代理，開設了平平地產代理公司，聘請了吳貴作為營業員。何強委託平平地產代理公司購買適合物業，吳貴介紹了一個經大亨銀行收回並以第一銀主身分出售的住宅物業給何強視察，視察物業後，吳貴安排與何強簽署地產代理協議(表格四)。最後在吳貴安排下，何強與大亨銀行簽署臨時買賣協議，以HK$5,000,000向大亨銀行購入物業，但大亨銀行因沒有地產代理作代表，拒絕提供物業資料表格(表格一)。吳貴從大亨銀行得知該物業的原業主欠大亨銀行的債項達HK$8,000,000，並在簽署臨時合約後進行土地查冊，發現該物業的原業主的另一名債權人在簽署臨時買賣合約前七天登記了一份「押記令」(Charging Order)於該物業紀錄上，該項押記令所涉及的債項為HK$500,000。



1. 吳貴接受何強的委託，作為何強的代理，有何不妥之處？

A. 吳貴不應介紹由銀主作為賣方的物業給何強
B. 吳貴應只代表大亨銀行
C. 吳貴應在視察物業之前與何強簽署地產代理協議
D. 吳貴應安排大亨銀行委託平平地產代理公司之後才接受何強的委託
E. 沒有不妥

答案 C (地產代理常規第6條規定代表買方的地產代理，必須在睇樓前或簽署地產代理買賣合約或租約前(以較早者為準)與買方簽署。)
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2. 大亨銀行作為賣方拒絕提供物業資料表格，吳貴應如何處理？

i) 拒絕進行商議
ii) 向監管局作出投訴
iii) 自行準備及填妥物業資料表格
iv) 要求買方放棄收取表格的權利

A. (i)
B. (ii)
C. (iii)
D. (ii)及(iii)
E. (iii)或(iv)

答案 E (表格四(買方委託書)訂明，若賣方沒有地產代理代表，除非買方放棄收取表格的權利，否則買方代理必須自行提供。)
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3. 原業主欠大亨銀行的債項比買賣價高出$3,000,000，何強將會如何面對這項問題？

A. 無需理會
B. 何強必須承擔債項的差額
C. 大亨銀行必須放棄追討原業主該項債項差額，買賣方可進行。
D. 何強須要求平平地產代理負責賠償其疏忽責任
E. 何強控告大亨銀行違反合約

答案 A (銀主行使按揭契約權力將抵押品出售，原業主與銀行之間的債務問題與買方完全無關。 )
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4. 何強如何面對該項涉及HK$500,000的押記令？

A. 何強必須承擔該項債項
B. 何強有權要求大亨銀行負責清還該筆債項
C. 大亨銀行的按揭契約對該項押記令有優先權，該項押記令對何強的買賣無任何影響。
D. 何強須要求吳貴賠償損失
E. 何強可以終止買賣，追究損失。

答案 C (銀行以銀主身分出售物業，一切在銀行的按揭契約之後登記的產權負擔，在銀行出售後將即時變成無效力的文件。 )
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5. 倘若吳貴真的犯有疏忽的行為導致何強受到損失，何強可以向誰追究責任？

i) 吳貴
ii) 平平地產代理公司
iii) 大亨銀行
iv) 地產代理監管局

A. (i)
B. (ii)
C. (iii)
D. (i)及(ii)
E. (i)及(iv)

答案 D (吳貴作為僱員在執行其職務時引起客戶損失，他自己固然需要買賣，平平地產代理公司作為僱主亦要負起「轉承責任」。 )
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Case Study(一般物業買賣)

李玲想以$5,000,000購買陳發的單位。但單位的按揭仍未供滿。李玲只能支付樓價的3成，其餘7成需向銀行申請按揭。 陳發堅持於臨時買賣合約內，必須訂明如果他違反合約的話，後果是雙倍賠償訂金予李玲。 於臨時賣合約內，訂明正式合約在臨時買賣合約後14天內簽訂。 除按揭貸款外，李玲需支付律師費$15,000、樓價1%之地產代理佣金、以及釐印費。

請回答以下問題﹝第1-5題﹞

1.作為李玲的地產代理，於簽署臨時合約前，你會給予李玲甚麼建議？

i. 要求陳發清還按揭欠款
ii. 先確保能安排銀行做按揭
iii.安排銀行盡快估價，確保按揭額達到樓價的七成
iv. 在合約上訂明如果找不到銀行做按揭，合約無效

A. ﹝i﹞及﹝ii﹞
B. ﹝i﹞及﹝iii﹞
C. ﹝ii﹞及﹝iii﹞
D. ﹝ii﹞及﹝iv﹞
E. ﹝iii﹞及﹝iv﹞

答案 C (地產代理代理建議買方確保能安排銀行做按揭，並確保按揭額達樓價九成，因此乃買方買樓的先決條件及要求，而無須要求賣方先清還按揭欠款才簽臨時合約，只須在交易清還已可以，另外亦不應訂明找不到銀行做按揭，即合約無效，因為條文具爭議，何謂找不到銀行做按揭，因供款期、按揭息口均影響找銀行提供按揭的可行性。 )
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2 作為陳發的代理，你會在陳發簽署臨時買賣合約前給他甚麼意見？

i. 在交易中，如陳發不能償還按揭貸款，李玲有權取消合約
ii. 如陳發未能完成交易，所損失之金錢可能會超出合約中「雙倍賠訂」之金額
iii. 如果李玲未能取得足夠之按揭貸款，陳發需將部分樓款借出給李玲
iv. 如果李玲找不到銀行做按揭，合約無效

A. 只有﹝i﹞
B. 只有﹝ii﹞
C. ﹝i﹞及﹝ii﹞
D. ﹝ii﹞及﹝iv﹞
E. ﹝ii﹞、﹝iii﹞及﹝iv﹞

答案 C (地產代理應提醒賣方，如果陳發到交易前未能償還按揭貸款，買方有權取消合約，因賣方做不到合約承諾的免除所有負擔及債項成交，另外，如果賣方未能完成交易，買方可以追討任何直接引致的損失，有可能超出「隻倍賠訂」的金額的。)
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3 以下那些物業買賣文件一經簽署即具有法律約束力？

i. 臨時買賣合約
ii. 正式買賣合約
iii. 樓宇轉讓契約

A. 只有﹝ii﹞
B. 只有﹝iii﹞
C. ﹝i﹞及﹝ii﹞
D. ﹝ii﹞及﹝iii﹞
E. ﹝i﹞、﹝ii﹞及﹝iii﹞

答案 E 以上三份文件一經簽訂，已有法律約束力，雙方均可以要求另一方執行。
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4 為甚麼正式買賣合約通常在簽署臨時買賣合約後14天內簽署？

A. 這是提供按揭銀行的要求
B. 這是《物業轉易及財產條例》的要求
C. 這是香港律師會的指引
D. 這容許較多時間交付印花稅而不會被罰款
E. 這是消費者委員會的指引

答案 D (根據舊有《印花稅條例》，如果正式合約在臨時合約日期後14天內簽署，印花稅須在正式合約30日天內繳交，如果兩份合約相距超過14天，則釐印費須提早於臨時合約30天內繳付，所以在14日內簽可以容許較多時間交印花稅而不會被罰遲交罰款。註:根據1999年4月1日修訂後之《印花稅條例》，除非在合約日期計30天內向印花稅署長取得批准延期繳付印花稅，否則一切涉及住宅物業買賣合約必須繳付印花稅，並須在合約日期計30天內繳付。)
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5 除按揭貸款外，李玲需要支付多少金額？

A. 202,500
B. 702,500
C. 1,500,000
D. 1,715,000
E. 1,752,500

答案 D ( 樓價 x ﹝首期30% + 3%釐印稅 + 1%佣金﹞ + $15,000律師費
= 5,000,000 x 34% + 15,000(**根據1999年4月1日修訂後之《印花稅條例》，樓價5,000,000之印花稅稅率現為樓價的3%))