一九九九年一月二(星期六)準買家甲到大明地產代理公司要求物色位於帝景園其中一個住宅單位，大明地產代理的其中一名營業員乙與甲洽談後，建議甲先去視察帝景園三樓A座單位，剛巧乙收到家裏來電，需要乙即時回家處理一些緊急事情，當時大明地代理公司並無其他職員，乙只能安排負責會計工作的文員丙陪同甲往有關物業視察及作簡略介紹。丙忘記帶大廈大堂鎖匙，大廈管理員不願開門讓他們進入大廈，甲給了管理員100元以換取管理員協助入大廈內。
一月三日，甲致電乙表示對樓盤有興趣，乙即與業主丁議價，最後達成協議，以港幣$3,500,000.00成交，乙安排甲簽署一張由乙自行草擬的付佣協議書，由甲同意付樓價1.5%作為佣金，甲同意並簽署，最後乙安排甲首先簽署一份臨時買賣合約，甲並交了一張支票作為初步訂金，乙再去找業主丁簽署，丁看見合約上的訂明的交易日期是二月十三日，認為不吉利，要求改為二月十二日，乙依丁的要求更改了合約並由丁加簽更改部分，隨後乙將訂金支票交給丁，並通知甲買家交易完成。
一月四日，乙在土地註冊處做了一次物業查冊，發現了在同一天(即一月四日)有一份因訴訟引起的押記令登記在該物業紀錄上，其文件日期為一九九九年一月二日。
1.大明地產代理公司的會計文員丙有何不妥?
A. 丙不應在大明地產代理公司工作。
B. 丙不應忘記帶大廈大堂鎖匙。
C. 丙沒有營業員牌照不能進行營業員的工作。
D. 丙無任何不妥。
E. 丙沒有安排甲先簽署地產代理協議。
答案 C ( 根據《地產代理條例》第15及第16條，任何從事地產代理工作的人士必須領有「地產代理(個人)牌照」或「地產代理營業員牌照」。 )
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2. 中英聯合聲明訂明凡新界土地到期可續期至
A. 1997 年 1 月 1 日
B. 1997 年 6 月 30 日
C. 1998 年 12 月 31 日
D. 2047 年 6 月 30 日
E. 2047 年 12 月 31 日
答案 D (根據中英聯合聲明，全新界的土地﹝包括界限街以北﹞的租契，於1997年6月30日到期之後，全部自動續期50年，至2047年，而50年內每個個別業權均須繳交應課差餉租值3%作為地租。 )
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3 凡於中英聯合聲明生效日期﹝即1985年5月27日﹞後批出的土地，年期不會超越
A. 1997 年 1 月 1 日
B. 1997 年 6 月 30 日
C. 2000 年 12 月 31 日
D. 2047 年 6 月 30 日
E. 2047 年 12 月 31 日
答案 D ( 中英聯合聲明訂明於1997年6月30日前港英政府批出土地不可超越2047年6月30日。)
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4.地產代理監管局何時成立？
A. 1997 年 5 月 21 日
B. 1997 年 6 月 13 日
C. 1997 年 11 月 1 日
D. 1998年 1 月 1 日
E. 1999 年 1 月 1 日
答案 C 監管局的成立日期為1997 年 11 月 1 日。
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5. 1998 年 10 月特首發布之第二份施政報告，土地房屋政策內容計有以下各項：
(i) 取消夾心階層住屋計劃
(ii) 恢復彈性賣地
(iii) 鼓勵自置居所計劃的資源分配
(iv) 將預售樓花延長至 15 個月
A. 只有(ii)
B. (i)及(ii)
C. (ii)及(iii)
D. (i),(ii)及(iii)
E. (i),(ii),(iii)及(iv)
答案 D 「延長樓花預售期應是由 15 個月延至 20 個月」為1998 年 5 月之政府放寬出售樓花限制措施。
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6 以下哪項有關政府提供之「首次置業貸款計劃」是錯誤的？
A. 申請家庭每月入息上限$60,000
B. 首貸名額於 99 年度增加至 12,000 名
C. 申請人及家庭成員過往 10 年不能直接或間接擁有住宅物業
D. 公屋家庭非戶主成員均可申請
E. 申請家庭並無資產值限制
答案 E 首置申請人資產總值不得超過 120 萬。
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7. 請問自置居所貸款白表申請人的家庭總資產限制是多少？
A. 80萬
B. 120萬
C. 150萬
D. 200萬
E. 只要沒有物業，沒有資產限制
答案 E 首次置業貸款計劃才設有資產 120 萬的上限，自置居所貸款計劃並無資產限制，身家過億﹝例如只持有股票、現金、銀行存款﹞而無物業，仍有資格申請。
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8 請問自置居所貸款計劃白表申請人須於取得免息貸款後從什麼時候開始還款給房屋委員會？
A. 第 2 年
B. 第 3 年
C. 第 4 年
D. 第 5 年
E. 無免供期，上會後立即開始按月還。
答案 E 首次置業貸款計劃設有首三年免供期，自置居所貸款計劃須於上會後立即開始按月還款。
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9 根據《地產代理條例》，持牌營業員不能擔當以下甚麼職位？
A. 地產代理公司一手盤物業營業代表
B. 地產代理公司區域分行經理
C. 發展商業務推廣經理
D. 發展商營業代表
E. 地產代理公司二手盤物業營業代表
答案 B
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10 在普通法下租約可以下列那形式終止?
(i) 租約屆滿
(ii) 業主同意租客終止租約
(iii) 業主行使終止租約權
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(iii)
D. 只有(i)及(ii)
E. 以上全部
答案 E
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11根據《業主與租客(綜合)條例》，下列那項住宅租約該納入第四部範圍內？
(i) 租約於1983年6月10日或以後初次訂立
(ii) 租約有關的物業於1981年6月19日或以後被合法佔用
(iii) 租約有關的物業於1983年6月的應課差餉租值為三萬元或以上
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部
答案 A 根據《業主與租客(綜合)條例》，上述項目(i)住宅租約被納入第四部範圍內，至於項目(ii)入伙紙於1981年6月19日後發出的樓宇均適用，並不一定被合法佔用。另項目(iii)豪宅樓宇其應課差餉租值於1983年6月10日時計算$30,000或以上，非為1983年6月。
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12 根據《個人資料(私隱)條例》資料使用者在收集個人資料時，須告知當事人：
(i)資料將會用於甚麼目的
(ii)資料會轉移予何人
(iii)當事人有權查閱及要求更改資料
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部
答案 E 根據《個人資料(私隱)條例》，除上述三項，資料使用者須同時告知當事人他是否有責任提供該等資料或是可自願決定是否提供該資料。
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13 當代理為客戶將單位作為酒樓用途, 可從下列文件中可知道該單位之限制食肆用途 ?
(i) 入伙紙
(ii) 大廈公契
(iii) 政府租契
A. 只有 (ii)
B. 只有 (i) 及 (ii)
C. 只有 (i) 及 (iii)
D. 只有 (ii) 及 (iii)
E. 以上全部
答案 E
2010年5月16日 星期日
2010年5月12日 星期三
情境試題
請根據以下資料，回答1-5題：
吳明為一住宅物業業主，於一九九九年十一月一日親身到小小地產代理公司要求以 $3,000,000價格放盤出售其物業。小小公司的經理陳英接待，陳英即時要求吳明簽署一份地產代理協議，吳明看見該協議十分複雜，要求先拿回家看清楚後才簽署，陳英同意吳明帶走那份協議的正本離開。同日下午，陳英在樓盤架上掛出吳明的樓盤出售資料並標出「$ 2,800,000見票即收」字眼。同日傍晚，吳明帶回那份地產代理協議回小小公司向陳英表示該協議太複雜了，不能明白其內容，陳英說：「不明白也無辦法，是監管局指定的，你必須簽署這協議，我才可替你放盤。」吳明當時祗好簽署該協議。十一月二日，李發看見小小公司的樓盤資料，表示不用睇樓而且要求陳英即時以 $ 2,800,000與業主議價。陳英為了希望令吳明覺得市場氣氛並不好，陳英先告訴吳明有一買家只願意出價 $2,500,000，吳明拒絕。隔了三天，陳英才告訴吳明有關李發的要約(offer)，在十一月六日，吳明與李發在陳英安排下簽署買賣合約，後吳明拒絕付佣金給小小公司，小小公司入稟法院向吳明追討佣金。
1.吳明在要求帶那份地產代理協議回家細看的時侯，陳英應該如何處理？
A. 讓吳明帶回家慢慢細看，並提醒他應影印一份副本作記錄。
B. 陳英應同時提交一份該地產代理協議的副本一份及該協議內所提及的任何其他文件的副本各一份給吳明收取。
C. 陳英應要求他的公司顧問律師透過電話向吳明解釋該地產代理協議的內容。
D. 陳英應要求吳明致電法律援助處要求協助。
E. 陳英應拒絕吳明的要求。
答案 B (根據《地產代理條例》第47條，如地產代理親自提交供客戶簽署的地產代理協議，如該文件未能成為已簽立的協議，則該代理在當時當場將該未簽立的協議的副本一份及該文件所提述的任何其他文件的副本各一份交付予有關客戶。如不遵守此規定，其後該協議即使簽立了，也會被視為沒有妥善地簽立。 )
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2 陳英在一九九九年十一月一日下午替吳明掛出吳明的出售樓盤資料有何不妥？
(i) 以有別於客戶所指示的價格作出宣傳
(ii) 接受業主委託後不足七天不能替業主客戶作出宣傳
(iii) 在作出廣告宣傳前未有與業主訂立地產代理協議
(iv) 其廣告宣傳字眼帶有虛假或具有誤導性陳述
A. (i)
B. (ii)
C. (i)及(iii)
D. (i),(iii)及(iv)
E. 以上全部
答案 D 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》第9條，地產代理只需在簽訂地產代理協議後並在協議內取得賣方書面同意即可發出廣告．
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3 吳明在陳英面前表示不明白該地產代理協議內容時，陳英應該如何處理？
(i) 向吳明一字不漏地讀出協議內容
(ii) 向吳明解釋協議中所有不同類別的代理委任及其含意和效力
(iii) 向吳明解釋協議中每一條款及條件，以確保吳明知悉其權利及責任。
(iv) 如吳明在給予解釋後仍不明白，陳英必須建議吳明尋求法律意見。
A. 以上全部
B. (i)及(iv)
C. (ii)及(iii)
D. (iii)及(iv)
E. (ii),(iii)及(iv)
答案 E 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》第6條，如客戶並非在律師代表的情況下，地產代理在訂立地產代理協議之前，必須履行上述(ii),(iii)及(iv)項。
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4 陳英在處理吳明和李發的議價過程中，有什麼問題？
(i) 沒有將李發的 $2,800,000要約即時告訴吳明
(ii) 不應向吳明提出任何低於 $3,000,000的要約(offer)
(iii) 不應向吳明提出 $2,500,000的要約(offer)
(iv) 因李發的 $2,800,000要約(offer)比 $2,500,000的要約(offer)較早出現， 陳英應先提出 $2,800,000的要約(offer)
(v) 沒有不妥
A. (i)
B. (i)及(ii)
C. (i)及(iii)
D. (i),(iii)及(iv)
E. (v)
答案 C 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》第11條，代理不得聲稱有買方的要約存在，除非該要約確實存在，同時代理在接獲任何要約後，必須在切實可行的範圍內盡快將要約向客戶提交，代理亦須按接獲的要約的次序，客觀和無偏私地提交該等要約。
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5 吳明若想不支付小小地產公司的佣金，他該以什麼理由作出抗辯較為簡單和令他勝訴機會較高？
A. 地產代理協議未有妥善地簽立
B. 實際成交金額低於他的委託出售價錢
C. 吳明主動申請自己破產
D. 陳英未能找到足夠數目的買家出價
E. 陳英以低於委託價格作出宣傳
答案 A 根據《地產代理條例》第47條，地產代理協議可被視為未有妥善地簽立(參閱前述第51條的註釋)，根據該條例第45條規定，如地產代理協議未能有妥善地簽立，地產代理不能引用該協議向客戶追討佣金及其他權益。
吳明為一住宅物業業主，於一九九九年十一月一日親身到小小地產代理公司要求以 $3,000,000價格放盤出售其物業。小小公司的經理陳英接待，陳英即時要求吳明簽署一份地產代理協議，吳明看見該協議十分複雜，要求先拿回家看清楚後才簽署，陳英同意吳明帶走那份協議的正本離開。同日下午，陳英在樓盤架上掛出吳明的樓盤出售資料並標出「$ 2,800,000見票即收」字眼。同日傍晚，吳明帶回那份地產代理協議回小小公司向陳英表示該協議太複雜了，不能明白其內容，陳英說：「不明白也無辦法，是監管局指定的，你必須簽署這協議，我才可替你放盤。」吳明當時祗好簽署該協議。十一月二日，李發看見小小公司的樓盤資料，表示不用睇樓而且要求陳英即時以 $ 2,800,000與業主議價。陳英為了希望令吳明覺得市場氣氛並不好，陳英先告訴吳明有一買家只願意出價 $2,500,000，吳明拒絕。隔了三天，陳英才告訴吳明有關李發的要約(offer)，在十一月六日，吳明與李發在陳英安排下簽署買賣合約，後吳明拒絕付佣金給小小公司，小小公司入稟法院向吳明追討佣金。
1.吳明在要求帶那份地產代理協議回家細看的時侯，陳英應該如何處理？
A. 讓吳明帶回家慢慢細看，並提醒他應影印一份副本作記錄。
B. 陳英應同時提交一份該地產代理協議的副本一份及該協議內所提及的任何其他文件的副本各一份給吳明收取。
C. 陳英應要求他的公司顧問律師透過電話向吳明解釋該地產代理協議的內容。
D. 陳英應要求吳明致電法律援助處要求協助。
E. 陳英應拒絕吳明的要求。
答案 B (根據《地產代理條例》第47條，如地產代理親自提交供客戶簽署的地產代理協議，如該文件未能成為已簽立的協議，則該代理在當時當場將該未簽立的協議的副本一份及該文件所提述的任何其他文件的副本各一份交付予有關客戶。如不遵守此規定，其後該協議即使簽立了，也會被視為沒有妥善地簽立。 )
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2 陳英在一九九九年十一月一日下午替吳明掛出吳明的出售樓盤資料有何不妥？
(i) 以有別於客戶所指示的價格作出宣傳
(ii) 接受業主委託後不足七天不能替業主客戶作出宣傳
(iii) 在作出廣告宣傳前未有與業主訂立地產代理協議
(iv) 其廣告宣傳字眼帶有虛假或具有誤導性陳述
A. (i)
B. (ii)
C. (i)及(iii)
D. (i),(iii)及(iv)
E. 以上全部
答案 D 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》第9條，地產代理只需在簽訂地產代理協議後並在協議內取得賣方書面同意即可發出廣告．
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3 吳明在陳英面前表示不明白該地產代理協議內容時，陳英應該如何處理？
(i) 向吳明一字不漏地讀出協議內容
(ii) 向吳明解釋協議中所有不同類別的代理委任及其含意和效力
(iii) 向吳明解釋協議中每一條款及條件，以確保吳明知悉其權利及責任。
(iv) 如吳明在給予解釋後仍不明白，陳英必須建議吳明尋求法律意見。
A. 以上全部
B. (i)及(iv)
C. (ii)及(iii)
D. (iii)及(iv)
E. (ii),(iii)及(iv)
答案 E 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》第6條，如客戶並非在律師代表的情況下，地產代理在訂立地產代理協議之前，必須履行上述(ii),(iii)及(iv)項。
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4 陳英在處理吳明和李發的議價過程中，有什麼問題？
(i) 沒有將李發的 $2,800,000要約即時告訴吳明
(ii) 不應向吳明提出任何低於 $3,000,000的要約(offer)
(iii) 不應向吳明提出 $2,500,000的要約(offer)
(iv) 因李發的 $2,800,000要約(offer)比 $2,500,000的要約(offer)較早出現， 陳英應先提出 $2,800,000的要約(offer)
(v) 沒有不妥
A. (i)
B. (i)及(ii)
C. (i)及(iii)
D. (i),(iii)及(iv)
E. (v)
答案 C 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》第11條，代理不得聲稱有買方的要約存在，除非該要約確實存在，同時代理在接獲任何要約後，必須在切實可行的範圍內盡快將要約向客戶提交，代理亦須按接獲的要約的次序，客觀和無偏私地提交該等要約。
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5 吳明若想不支付小小地產公司的佣金，他該以什麼理由作出抗辯較為簡單和令他勝訴機會較高？
A. 地產代理協議未有妥善地簽立
B. 實際成交金額低於他的委託出售價錢
C. 吳明主動申請自己破產
D. 陳英未能找到足夠數目的買家出價
E. 陳英以低於委託價格作出宣傳
答案 A 根據《地產代理條例》第47條，地產代理協議可被視為未有妥善地簽立(參閱前述第51條的註釋)，根據該條例第45條規定，如地產代理協議未能有妥善地簽立，地產代理不能引用該協議向客戶追討佣金及其他權益。
模擬試題 - 代理守則
1 在決定申請人是否持有地產代理牌照的「適當人選」時，以下哪類人士將符合資格？
A. 未獲解除破產令的破產人
B. 曾因違反《地產代理條例》被定罪判處監禁但獲緩刑
C. 曾因訛騙於美國被定罪
D. 曾在被取消持地產代理牌照資格的公司出任分行內「經理」一職
E. 上述四類人士均不符合「適當人選」之發牌要求
答案 D ( 根據《地產代理條例》第19條，「適當人選」必須(i)財政穩健(即非未獲解除破產令的破產人)；(ii)未因違反《地產代理條例》被判監禁(不論是否獲緩刑)的人；(iii)未曾因欺詐、舞弊或不誠實在港或以外地方被定罪的人；(iv)未曾在被取消持牌照公司出任董事或高級人員一職，故‘D’項人士符合「適當人選」資格。 )
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2 就公司申領地產代理牌照，下列哪項是正確的？
(i)至少有一位董事為持牌地產代理
(ii)公司所有董事均符合「適當人選」標準
(iii)涉及地產代理業務董事可持「營業員」或「地產代理(個人)」牌照
(iv)至少有一位持牌地產代理有效控制公司的地產代理業務
A. (i)及(ii)
B. (i)及(iii)
C. (i),(ii)及(iii)
D. (i),(ii)及(iv)
E. 以上全部
答案 D ( 根據《地產代理條例》第20條，(i),(ii),(iv)項均為公司申領地產代理(公司)牌照之規定，而從事地產代理業務董事均須持有地產代理(個人)牌照。 )
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3 在下列哪種情況下，地產代理公司不須通知地產代理監管局？
A. 當公司委任分行經理
B. 當公司委任董事
C. 當公司聘用財務總監
D. 當公司僱用營業員
E. 當公司終止經營地產代理業務
答案 C (根據《地產代理條例》第40條，以下情況須於31日內通知監管局：聘用或終止聘用「經理」或營業員，委任或終止委任董事、合夥人，以及當公司終止經營地產代理業務時。 )
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4 地產代理在下列哪些情況下，須向買方作出披露？
(i)如賣方為他的同事
(ii)如他的兄長是業主的合夥人
(iii)如賣方為他所屬地產代理公司的大股東(持10%之投票權)
A. 只有(ii)
B. 只有(i)和(ii)
C. 只有(i)和(iii)
D. 只有(ii)和(iii)
E. 以上全部
答案 E (根據《地產代理條例》第46條，如地產代理本身或其「指明親屬」即：父母(包括繼父母)、子女(非婚生、領養及繼子女)、兄弟姊妹(包括半血緣)為買賣雙方其中一方(包括作為公司業主的股東、業主的合夥人)或其代名人，地產代理均須作出披露。另外，如果是地產代理所屬代理公司的僱員、大股東(有權行使或控制10%或以上的投票權)或董事對有關物業擁有金錢上或其他實益權益，地產代理亦須向客戶作出披露。 )
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5 地產代理如就監管局之紀律制裁不滿，可向以下哪部門/法院提出上訴？
A. 區域法院
B. 高等法院
C. 監管局之紀律委員會
D. 律政司
E. 房屋司
答案 E (有關發牌、續牌、暫時吊銷或撤銷及監管局行使紀律制裁權，地產代理須向房屋司提出上訴及由房屋司委任上訴委員團裁定有關上訴。有關佣金方面的裁定，地產代理才向區域法院提出上訴。 )
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6 地產代理於1999年11月1日接獲賣方口頭放盤一住宅物業，於沒有刊登廣告情況下，很快於11月15日成功替賣方出售物業。在上述情況地產代理最遲須於何時與賣方訂立地產代理協議？
A. 11月1日當天
B. 11月1日後計第七個工作日
C. 11月15日當天
D. 11月15日計第七個工作日
E. 任何時間
答案 B (根據1999年11月1日生效之《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》，地產代理如沒替賣方作廣告宣傳，最遲也必須於接受出售/出租住宅物業指示後7個工作日內簽訂有關地產代理協議。 )
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7 地產代理在刊登廣告時，必須刊載以下哪項資料？
(i)地產代理(公司)牌照的名字
(ii)地產代理(公司)牌照的編號
(iii)營業詳情說明屆滿日期
(iv)公司持牌董事名單
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i),(ii)及(iii)
E. 只有(i),(ii)及(iv)
答案 C ( 根據《地產代理(發牌)規例》，刊登廣告時，地產代理必須列明公司名稱、牌照編號及營業名稱。 )
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8 以下哪項陳述有關地產代理協議的簽訂是錯誤的？
A. 須使用監管局的指定格式
B. 須由持牌人簽訂
C. 須提交已簽立協議副本予客戶
D. 如協議在當場未能即時簽立，未簽立的協議副本可待簽訂後才交予客戶。
E. 須同時將協議內所述的文件副本交予客戶
答案 D ( 根據《地產代理條例》第47條，在協議未能即時簽立時，地產代理有提供未簽立的地產代理協議及協議內所述文件的副本的責任，否則協議即使隨後簽立，亦會被視為無效力向客戶追究的文件。 )
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*10 地產代理代買方收取款項後才轉交予賣方時，必須
(i)存放在銀行信託戶口內
(ii)如買方要求，發出收據
(iii)按買賣協議條款，發放款項予賣方
A. 只有(i)
B. 只有(i)及(ii)
C. 只有(i)及(iii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部
答案 C (根據《地產代理條例》第37條，地產代理須開立銀行信託戶口存放客戶款項；及根據帳戶規例，地產代理必須收取任何客戶款項時立即發出書面收據，非在買方要求下才發出收據，而發放訂金時，必須按買方指示或根據買賣協議或租契條款發放。 )
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11 以下哪項非地產代理須提供之訂明物業資料？
A. 面積
B. 落成年份
C. 實用率
D. 用途
E. 出租年期
答案 C ( 除上述(A),(B),(D)及(E)項外，其餘三項資料為物業當時的擁有權及有效的產權負擔；政府租契年期及其續期權及業主聲明有否作結構上的增建或改建及有否規定或建議進行修茸或改善並註明買方將要承擔的費用，合共七項。 )
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12 根據《地產代理條例》，以下哪項條件不適用於合夥經營？
A. 所有合夥人均須符合「適當人選標準」
B. 至少有一位合夥人是持牌地產代理
C. 不從事地產代理工作的合夥人，毋須領牌。
D. 如已有一位合夥人持地產代理牌照，其餘從事地產代理工作合夥人可持營業員牌照。
E. 須於分行內展示《營業詳情說明書》
答案 D (從事合夥地產代理工作的每一位合夥人均須持有地產代理牌照。)
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13 按《個人資料(私隱)條例》，以下哪項並非資料當事人於進行物業買賣中之權利？
A. 查閱本身的資料
B. 取得協議另一方的個人資料
C. 更改本身的資料
D. 取得本身資料之副本
E. 刪除本身的資料
答案 B (按《個人資料(私隱)條例》，除另一資料當事人允許下，有關個人資料才可提供予其他人。 )
A. 未獲解除破產令的破產人
B. 曾因違反《地產代理條例》被定罪判處監禁但獲緩刑
C. 曾因訛騙於美國被定罪
D. 曾在被取消持地產代理牌照資格的公司出任分行內「經理」一職
E. 上述四類人士均不符合「適當人選」之發牌要求
答案 D ( 根據《地產代理條例》第19條，「適當人選」必須(i)財政穩健(即非未獲解除破產令的破產人)；(ii)未因違反《地產代理條例》被判監禁(不論是否獲緩刑)的人；(iii)未曾因欺詐、舞弊或不誠實在港或以外地方被定罪的人；(iv)未曾在被取消持牌照公司出任董事或高級人員一職，故‘D’項人士符合「適當人選」資格。 )
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2 就公司申領地產代理牌照，下列哪項是正確的？
(i)至少有一位董事為持牌地產代理
(ii)公司所有董事均符合「適當人選」標準
(iii)涉及地產代理業務董事可持「營業員」或「地產代理(個人)」牌照
(iv)至少有一位持牌地產代理有效控制公司的地產代理業務
A. (i)及(ii)
B. (i)及(iii)
C. (i),(ii)及(iii)
D. (i),(ii)及(iv)
E. 以上全部
答案 D ( 根據《地產代理條例》第20條，(i),(ii),(iv)項均為公司申領地產代理(公司)牌照之規定，而從事地產代理業務董事均須持有地產代理(個人)牌照。 )
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3 在下列哪種情況下，地產代理公司不須通知地產代理監管局？
A. 當公司委任分行經理
B. 當公司委任董事
C. 當公司聘用財務總監
D. 當公司僱用營業員
E. 當公司終止經營地產代理業務
答案 C (根據《地產代理條例》第40條，以下情況須於31日內通知監管局：聘用或終止聘用「經理」或營業員，委任或終止委任董事、合夥人，以及當公司終止經營地產代理業務時。 )
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4 地產代理在下列哪些情況下，須向買方作出披露？
(i)如賣方為他的同事
(ii)如他的兄長是業主的合夥人
(iii)如賣方為他所屬地產代理公司的大股東(持10%之投票權)
A. 只有(ii)
B. 只有(i)和(ii)
C. 只有(i)和(iii)
D. 只有(ii)和(iii)
E. 以上全部
答案 E (根據《地產代理條例》第46條，如地產代理本身或其「指明親屬」即：父母(包括繼父母)、子女(非婚生、領養及繼子女)、兄弟姊妹(包括半血緣)為買賣雙方其中一方(包括作為公司業主的股東、業主的合夥人)或其代名人，地產代理均須作出披露。另外，如果是地產代理所屬代理公司的僱員、大股東(有權行使或控制10%或以上的投票權)或董事對有關物業擁有金錢上或其他實益權益，地產代理亦須向客戶作出披露。 )
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5 地產代理如就監管局之紀律制裁不滿，可向以下哪部門/法院提出上訴？
A. 區域法院
B. 高等法院
C. 監管局之紀律委員會
D. 律政司
E. 房屋司
答案 E (有關發牌、續牌、暫時吊銷或撤銷及監管局行使紀律制裁權，地產代理須向房屋司提出上訴及由房屋司委任上訴委員團裁定有關上訴。有關佣金方面的裁定，地產代理才向區域法院提出上訴。 )
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6 地產代理於1999年11月1日接獲賣方口頭放盤一住宅物業，於沒有刊登廣告情況下，很快於11月15日成功替賣方出售物業。在上述情況地產代理最遲須於何時與賣方訂立地產代理協議？
A. 11月1日當天
B. 11月1日後計第七個工作日
C. 11月15日當天
D. 11月15日計第七個工作日
E. 任何時間
答案 B (根據1999年11月1日生效之《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》，地產代理如沒替賣方作廣告宣傳，最遲也必須於接受出售/出租住宅物業指示後7個工作日內簽訂有關地產代理協議。 )
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7 地產代理在刊登廣告時，必須刊載以下哪項資料？
(i)地產代理(公司)牌照的名字
(ii)地產代理(公司)牌照的編號
(iii)營業詳情說明屆滿日期
(iv)公司持牌董事名單
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i),(ii)及(iii)
E. 只有(i),(ii)及(iv)
答案 C ( 根據《地產代理(發牌)規例》，刊登廣告時，地產代理必須列明公司名稱、牌照編號及營業名稱。 )
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8 以下哪項陳述有關地產代理協議的簽訂是錯誤的？
A. 須使用監管局的指定格式
B. 須由持牌人簽訂
C. 須提交已簽立協議副本予客戶
D. 如協議在當場未能即時簽立，未簽立的協議副本可待簽訂後才交予客戶。
E. 須同時將協議內所述的文件副本交予客戶
答案 D ( 根據《地產代理條例》第47條，在協議未能即時簽立時，地產代理有提供未簽立的地產代理協議及協議內所述文件的副本的責任，否則協議即使隨後簽立，亦會被視為無效力向客戶追究的文件。 )
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*10 地產代理代買方收取款項後才轉交予賣方時，必須
(i)存放在銀行信託戶口內
(ii)如買方要求，發出收據
(iii)按買賣協議條款，發放款項予賣方
A. 只有(i)
B. 只有(i)及(ii)
C. 只有(i)及(iii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部
答案 C (根據《地產代理條例》第37條，地產代理須開立銀行信託戶口存放客戶款項；及根據帳戶規例，地產代理必須收取任何客戶款項時立即發出書面收據，非在買方要求下才發出收據，而發放訂金時，必須按買方指示或根據買賣協議或租契條款發放。 )
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11 以下哪項非地產代理須提供之訂明物業資料？
A. 面積
B. 落成年份
C. 實用率
D. 用途
E. 出租年期
答案 C ( 除上述(A),(B),(D)及(E)項外，其餘三項資料為物業當時的擁有權及有效的產權負擔；政府租契年期及其續期權及業主聲明有否作結構上的增建或改建及有否規定或建議進行修茸或改善並註明買方將要承擔的費用，合共七項。 )
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12 根據《地產代理條例》，以下哪項條件不適用於合夥經營？
A. 所有合夥人均須符合「適當人選標準」
B. 至少有一位合夥人是持牌地產代理
C. 不從事地產代理工作的合夥人，毋須領牌。
D. 如已有一位合夥人持地產代理牌照，其餘從事地產代理工作合夥人可持營業員牌照。
E. 須於分行內展示《營業詳情說明書》
答案 D (從事合夥地產代理工作的每一位合夥人均須持有地產代理牌照。)
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13 按《個人資料(私隱)條例》，以下哪項並非資料當事人於進行物業買賣中之權利？
A. 查閱本身的資料
B. 取得協議另一方的個人資料
C. 更改本身的資料
D. 取得本身資料之副本
E. 刪除本身的資料
答案 B (按《個人資料(私隱)條例》，除另一資料當事人允許下，有關個人資料才可提供予其他人。 )
2010年5月5日 星期三
模擬試題15條
1. 地產代理可從下列哪政府部門索取香港住宅物業供應量數字？
(i) 差餉物業估價署
(ii) 房屋署
(iii) 屋宇署
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 以上全部
答案 A
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2 如地產代理監管局吊銷牌照應向那個機構提出上訴?
A. 地產代理監管局代理委員會
B. 地產代理紀律委員會
C. 高等法院
D. 區域法院
E. 房屋局
答案 E (有關續牌、牌照撤銷或暫時吊銷及監管局行使紀律制裁權等事宜，地產代理須向房屋司提出上訴。至於佣金方面的裁定，地產代理及客戶才向區域法院提出上訴。)
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3 根據《地產代理條例》，地產代理監管局可行使下列那項紀律制裁權?
(i)訓誡或譴責
(ii)判處不過五十萬
(iii)吊銷牌照，為期不超過兩年
(iv)撤銷牌照
A. 只有 (i)及(ii)
B. 只有 (i)及(iii)
C. 只有 (iii)及(iv)
D. 只有 (i)、(iii)及(iv)
E. 以上全部
答案 D ( 根據《地產代理條例》第30條，地產代理監管局有權採取(i)、(iii)及(iv)之紀律制裁外，判處罰款不得超過$300,000; 另可更改或附加任何條件於有關牌照上，亦可判有關代理支付監管局或紀律委員會的費用。 )
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4 根據《地產代理(發牌)規例》，下列那項文件是需要印上公司牌照名稱及號碼及《營業詳情說明書》的營業地址及名稱？
(i)公司小冊子及單張
(ii)公司發給客戶賬戶收據
(iii)公司信箋
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(ii)及(iii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 以上全部
答案 E (根據《地產代理(發牌)規列》第14(1)(b)條，持牌地產代理公司以其名義發出之信件、賬目、收據、單張及小冊子均需列明公司牌照號碼、名稱及營業詳情說明書載明的營業名稱及地點。根據《地產代理(發牌)規列》第(14)(1)(c)條，所有廣告（單張及小冊子除外）無須載明營業詳情說明書的營業地點。 )
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5 一名地產代理遊說賣方客戶將其物業出售予一間公司，該代理為該公司的大股東，但他並未有向客戶透露其身份為股東之利益，該代理違反了下列那項《操守守則》？
(i)應保障和促進客戶的利益
(ii)須在履行職務時盡量小心和盡一切應盡的努力
(iii)必須向各方詳盡披露因該物業而可獲得的金錢或其他實益利益
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(iii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部
答案 C ( 根據《操守守則》第6項中盡量避免陷入任何利益衝突中，地產代理須向客戶詳盡披露因物業而獲得金錢或其他實益利益。另第4項中，執業時應秉持的操守、道德標準及對客戶的責任，地產代理應保障和促進客戶的利益。 )
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6 「小小公司」的地產代理，明知所述事件不正確，致電給「大大公司」的客戶，並告知他們「大大公司」行將清盤及其僱主可能在取得客戶的金錢後潛逃，「小小公司」的代理違反了下列那項《操守守則》?
(i) 不得損害其他代理的名聲
(ii) 應緊守公平競爭的原則
(iii) 須在履行職務時盡量小心和盡一切應盡的努力
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(iii)
D. 只有(i)及(ii)
E. 以上全部
答案 D (根據《操守守則》第七項地產代理之間的關係及執業時必須遵守的操守標準內述明地產代理不得直接或間接損害其他代理的名聲及必須避免從事違反競爭原則的作業方式。 )
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7 土地查冊顯示，賣方兩年前以$400萬購入物業，簽轉讓契之日，以「一切貸款」(All moneys)簽署按揭契。現賣方以$250萬售出該物業，作為買方的代理應如何保障客戶？
(i)將訂金儲存於賣方或買方律師行作保管人(Stake-holder)直至交易為止。
(ii)確保賣方有足夠資金贖回該物業
(iii)可從按揭契查冊得知有關貸款額
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 以上全部
答案 C (賣方以$400萬購入物業，兩年後以250萬售出，按揭契內亦無訂明貸款額度，故可能是負資產物業。地產代理須提醒買方儲訂於律師行作保管人及確保賣方有足夠資金贖回物業。 )--------------------------------------------------------------------------------
8 某業主放盤擬出售其物業，放盤價為500萬元正。1/11/99，買方甲出價450萬元購買該物業。2/11/99，買方乙出價460萬。3/11/99，業主向二位買方還價480萬元。4/11/99，買方甲出價470萬元，業主當日接受買方甲的出價。5/11/99，在不知道業主已經接受了另一出價的情況下，買方乙出價480萬元。一位同時代表這三方的地產代理應按以下哪個次序向有關客戶提出各方的出價？
A. 500萬，450萬，460萬，480萬，470萬，480萬
B. 500萬，450萬，460萬，480萬，470萬
C. 450萬，460萬，480萬，470萬，480萬
D. 450萬，460萬，480萬，470萬
E. 450萬，460萬，470萬
答案 B 作為代表三方的地產代理，有責任向有關客戶順序提出各方的出價，但根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》，若要約被業主接納後，地產代理沒有責任向業主披露其後的要約，故地產代理毋須向業主披露買方乙出價480萬元。
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9 某地產代理為X公司的僱員，他在一宗物業交易中只代表買方，Y銀行向該代理建議，若代理成功向銀行介紹客戶每次可獲三千元獎金，該代理推薦客戶向Y銀行申請按揭服務時要事先向以下那方披露有關獎金的安排。
(i)X公司
(ii)賣方
(iii)買方
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 以上全部
答案 D (上述地產代理同時受託於其僱主(即X公司)及買方，故地產代理須事先向此雙方披露有關獎金之安排。 )
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10 某業主就有關其歐陸別墅出租事宜致電地產代理。在未有簽訂地產代理協議前，為了不違反《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)》規例，代理應避免從事以下那種活動?
(i)在其地產代理店舖櫥窗張貼該別墅招租廣告相片
(ii)取得該別墅的物業資料
(iii)帶準租客進入別墅視察
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 以上全部
答案 D
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11 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》，代表買方的地產代理最遲須於下述哪時限與客戶簽訂《地產代理協議》？
A. 接受買方委托指示時
B. 安排買方視察物業前
C. 接受買方指示後7個工作天內
D. 買方視察物業後7個工作天內
E. 買方簽署買賣合約7個工作天內
答案 B ( 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》，地產代理須與買方或租客於睇樓前，或簽臨時買賣或租賃合約前簽訂，以上只有答案B適用。 )
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12 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》13項(4)買賣協議，以下那項是代表賣方的地產代理應履行的責任?
(i)須向賣方客戶以及代理接獲出價的次序，披露所有出價。
(ii)須查証賣方的身份與業權登記人相符
(iii)在簽署買賣合約前，向買方提供一份物業查冊的副本
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部
答案 E
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13 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》，下列那項業主委託代理的放盤價的陳述是不正確的?
(i)放盤價只供放盤及作廣告宣傳之用
(ii)放盤價可單憑業主之口頭指示予以更改。
(iii)業主提出放盤價時，被視為已授權代理按放盤價代其接受出價。
A. 只有(ii)
B. 只有(iii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 只有(ii)及(iii)
答案 E (根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》，放盤價只在賣方書面指示下方可更改，故選項(ii)不正確，同時，訂立放盤價並不等如授權代理可以代業主接受出價。
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14 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》以下哪項關於「分銷代理」(Sub-listing Agent)的陳述是不正確的？
A. 「分銷代理」可直接向「主事代理」(Principal Agent)的客戶收取佣金。
B. 業主必須在《地產代理協議》內訂明授權「主事代理」委聘「分銷代理」。
C. 「主事代理」須確保「分銷代理」遵守《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》中關於廣告宣傳的規定。
D. 「分銷代理」不得就業主物業之價格或租金作出與業主指示有別的廣告。
E. 經賣方授權後，有關物業的資料可由「主事代理」供「分銷代理」使用。
答案 A 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》，分銷代理不可直接向主事代理的客戶收取佣金。
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15 根據《地產代理條例》，由地產代理監管局所作出有關佣金爭議的裁定可向區域法院登記，經登記後其效果是甚麼？
(i) 裁定將自動登記於土地註冊處。
(ii) 裁定登記後任何一方不得就該裁定提出上訴。
(iii) 裁定可如法院判決執行。
A. 只有(ii)
B. 只有(iii)
C. 只有(i)及(iii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部
答案 D (根據《地產代理條例》有關佣金爭議審裁結果登記於區域法院後，可透過區域法院強制執行有關判決，裁定登記後，除區域法院有酌情權將上訴期延長的情況外，一般以區域法院為終局裁定。)
(i) 差餉物業估價署
(ii) 房屋署
(iii) 屋宇署
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 以上全部
答案 A
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2 如地產代理監管局吊銷牌照應向那個機構提出上訴?
A. 地產代理監管局代理委員會
B. 地產代理紀律委員會
C. 高等法院
D. 區域法院
E. 房屋局
答案 E (有關續牌、牌照撤銷或暫時吊銷及監管局行使紀律制裁權等事宜，地產代理須向房屋司提出上訴。至於佣金方面的裁定，地產代理及客戶才向區域法院提出上訴。)
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3 根據《地產代理條例》，地產代理監管局可行使下列那項紀律制裁權?
(i)訓誡或譴責
(ii)判處不過五十萬
(iii)吊銷牌照，為期不超過兩年
(iv)撤銷牌照
A. 只有 (i)及(ii)
B. 只有 (i)及(iii)
C. 只有 (iii)及(iv)
D. 只有 (i)、(iii)及(iv)
E. 以上全部
答案 D ( 根據《地產代理條例》第30條，地產代理監管局有權採取(i)、(iii)及(iv)之紀律制裁外，判處罰款不得超過$300,000; 另可更改或附加任何條件於有關牌照上，亦可判有關代理支付監管局或紀律委員會的費用。 )
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4 根據《地產代理(發牌)規例》，下列那項文件是需要印上公司牌照名稱及號碼及《營業詳情說明書》的營業地址及名稱？
(i)公司小冊子及單張
(ii)公司發給客戶賬戶收據
(iii)公司信箋
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(ii)及(iii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 以上全部
答案 E (根據《地產代理(發牌)規列》第14(1)(b)條，持牌地產代理公司以其名義發出之信件、賬目、收據、單張及小冊子均需列明公司牌照號碼、名稱及營業詳情說明書載明的營業名稱及地點。根據《地產代理(發牌)規列》第(14)(1)(c)條，所有廣告（單張及小冊子除外）無須載明營業詳情說明書的營業地點。 )
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5 一名地產代理遊說賣方客戶將其物業出售予一間公司，該代理為該公司的大股東，但他並未有向客戶透露其身份為股東之利益，該代理違反了下列那項《操守守則》？
(i)應保障和促進客戶的利益
(ii)須在履行職務時盡量小心和盡一切應盡的努力
(iii)必須向各方詳盡披露因該物業而可獲得的金錢或其他實益利益
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(iii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部
答案 C ( 根據《操守守則》第6項中盡量避免陷入任何利益衝突中，地產代理須向客戶詳盡披露因物業而獲得金錢或其他實益利益。另第4項中，執業時應秉持的操守、道德標準及對客戶的責任，地產代理應保障和促進客戶的利益。 )
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6 「小小公司」的地產代理，明知所述事件不正確，致電給「大大公司」的客戶，並告知他們「大大公司」行將清盤及其僱主可能在取得客戶的金錢後潛逃，「小小公司」的代理違反了下列那項《操守守則》?
(i) 不得損害其他代理的名聲
(ii) 應緊守公平競爭的原則
(iii) 須在履行職務時盡量小心和盡一切應盡的努力
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(iii)
D. 只有(i)及(ii)
E. 以上全部
答案 D (根據《操守守則》第七項地產代理之間的關係及執業時必須遵守的操守標準內述明地產代理不得直接或間接損害其他代理的名聲及必須避免從事違反競爭原則的作業方式。 )
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7 土地查冊顯示，賣方兩年前以$400萬購入物業，簽轉讓契之日，以「一切貸款」(All moneys)簽署按揭契。現賣方以$250萬售出該物業，作為買方的代理應如何保障客戶？
(i)將訂金儲存於賣方或買方律師行作保管人(Stake-holder)直至交易為止。
(ii)確保賣方有足夠資金贖回該物業
(iii)可從按揭契查冊得知有關貸款額
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 以上全部
答案 C (賣方以$400萬購入物業，兩年後以250萬售出，按揭契內亦無訂明貸款額度，故可能是負資產物業。地產代理須提醒買方儲訂於律師行作保管人及確保賣方有足夠資金贖回物業。 )--------------------------------------------------------------------------------
8 某業主放盤擬出售其物業，放盤價為500萬元正。1/11/99，買方甲出價450萬元購買該物業。2/11/99，買方乙出價460萬。3/11/99，業主向二位買方還價480萬元。4/11/99，買方甲出價470萬元，業主當日接受買方甲的出價。5/11/99，在不知道業主已經接受了另一出價的情況下，買方乙出價480萬元。一位同時代表這三方的地產代理應按以下哪個次序向有關客戶提出各方的出價？
A. 500萬，450萬，460萬，480萬，470萬，480萬
B. 500萬，450萬，460萬，480萬，470萬
C. 450萬，460萬，480萬，470萬，480萬
D. 450萬，460萬，480萬，470萬
E. 450萬，460萬，470萬
答案 B 作為代表三方的地產代理，有責任向有關客戶順序提出各方的出價，但根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》，若要約被業主接納後，地產代理沒有責任向業主披露其後的要約，故地產代理毋須向業主披露買方乙出價480萬元。
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9 某地產代理為X公司的僱員，他在一宗物業交易中只代表買方，Y銀行向該代理建議，若代理成功向銀行介紹客戶每次可獲三千元獎金，該代理推薦客戶向Y銀行申請按揭服務時要事先向以下那方披露有關獎金的安排。
(i)X公司
(ii)賣方
(iii)買方
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 以上全部
答案 D (上述地產代理同時受託於其僱主(即X公司)及買方，故地產代理須事先向此雙方披露有關獎金之安排。 )
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10 某業主就有關其歐陸別墅出租事宜致電地產代理。在未有簽訂地產代理協議前，為了不違反《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)》規例，代理應避免從事以下那種活動?
(i)在其地產代理店舖櫥窗張貼該別墅招租廣告相片
(ii)取得該別墅的物業資料
(iii)帶準租客進入別墅視察
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 以上全部
答案 D
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11 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》，代表買方的地產代理最遲須於下述哪時限與客戶簽訂《地產代理協議》？
A. 接受買方委托指示時
B. 安排買方視察物業前
C. 接受買方指示後7個工作天內
D. 買方視察物業後7個工作天內
E. 買方簽署買賣合約7個工作天內
答案 B ( 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》，地產代理須與買方或租客於睇樓前，或簽臨時買賣或租賃合約前簽訂，以上只有答案B適用。 )
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12 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》13項(4)買賣協議，以下那項是代表賣方的地產代理應履行的責任?
(i)須向賣方客戶以及代理接獲出價的次序，披露所有出價。
(ii)須查証賣方的身份與業權登記人相符
(iii)在簽署買賣合約前，向買方提供一份物業查冊的副本
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部
答案 E
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13 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》，下列那項業主委託代理的放盤價的陳述是不正確的?
(i)放盤價只供放盤及作廣告宣傳之用
(ii)放盤價可單憑業主之口頭指示予以更改。
(iii)業主提出放盤價時，被視為已授權代理按放盤價代其接受出價。
A. 只有(ii)
B. 只有(iii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 只有(ii)及(iii)
答案 E (根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》，放盤價只在賣方書面指示下方可更改，故選項(ii)不正確，同時，訂立放盤價並不等如授權代理可以代業主接受出價。
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14 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》以下哪項關於「分銷代理」(Sub-listing Agent)的陳述是不正確的？
A. 「分銷代理」可直接向「主事代理」(Principal Agent)的客戶收取佣金。
B. 業主必須在《地產代理協議》內訂明授權「主事代理」委聘「分銷代理」。
C. 「主事代理」須確保「分銷代理」遵守《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》中關於廣告宣傳的規定。
D. 「分銷代理」不得就業主物業之價格或租金作出與業主指示有別的廣告。
E. 經賣方授權後，有關物業的資料可由「主事代理」供「分銷代理」使用。
答案 A 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》，分銷代理不可直接向主事代理的客戶收取佣金。
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15 根據《地產代理條例》，由地產代理監管局所作出有關佣金爭議的裁定可向區域法院登記，經登記後其效果是甚麼？
(i) 裁定將自動登記於土地註冊處。
(ii) 裁定登記後任何一方不得就該裁定提出上訴。
(iii) 裁定可如法院判決執行。
A. 只有(ii)
B. 只有(iii)
C. 只有(i)及(iii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部
答案 D (根據《地產代理條例》有關佣金爭議審裁結果登記於區域法院後，可透過區域法院強制執行有關判決，裁定登記後，除區域法院有酌情權將上訴期延長的情況外，一般以區域法院為終局裁定。)
2010年5月2日 星期日
模擬試題 - 代理法及守則
1 土地查冊顯示，賣方半年前以750萬購入物業，簽轉讓契之日，以「一切貸款」(All moneys)簽署按揭契。現賣方以700萬售出該物業，作為買方的代理應如何保障客戶？
(i)可從查冊中取得有關貸款額資料
(ii)極力說服買方相信賣方口頭保證有足夠資金贖回該物業
(iii)將訂金儲存於賣方或買方律師行作保管人(Stake-holder)直至交易為止。
A. 只有(i)
B. 只有(iii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 以上全部
答案 B (賣方以$750萬購入物業，半年後以700萬售出，按揭契內亦無訂明貸款額限度，故可能是負資產物業。地產代理須提醒買方儲訂於律師行作保管人直至交易為止。 )
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2 某業主將其物業放盤，放盤價為650萬元。2001年3月1日，買方甲出價580萬元購買該物業。2001年3月2日，買方乙出價590萬元。2001年3月3日，業主向兩個買方還價630萬元。2001年3月4日，買方甲出價610萬元，業主當日接受買方甲的出價，在不知道業主已經接受了另一出價的情況下，買方乙於2001年3月5日出價620萬元。根據《常規規例》，地產代理須向業主披露以下哪項出價及其次序？
A. 580萬元，590萬元，610萬元
B. 580萬元，590萬元，610萬元，620萬元
C. 650萬元，580萬元，590萬元，610萬元
D. 580萬元，590萬元，610萬元，630萬元
E. 580萬元，590萬元，610萬元，620萬元，630萬元
答案 A ( 根據《常規規例》地產代理須向業主披露所有出價及其次序，但於訂立具法律約束力的協議後的任何出價則無須再向業主披露。 )
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3 業主於地產代理成功介紹一名買家前去世，業主與代理關係是基於下列哪項原因結束？
A. 已履行合約(By Performance)
B. 合約期滿(By Effluxion of Time)
C. 違法(Illegality)
D. 通知(By Notice)
E. 藉法律的實行被撤銷(Revocation by Operation of Law)
答案 E ( 委託人與代理的關係是一項「個人」關係，委託人的死亡在法律上自動將委託終止(Revocation By Operation of Law)。 )
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4 《代理法》屬於以下哪類法律？
A. 普通法
B. 衡平法
C. 習慣法
D. 成文法
E. 民事法
答案 A
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5 根據《印花稅條例》及以住宅物業而言，如已簽訂買賣合約的買方提名另一人作為其購入單位之承讓人，而該承讓人屬於某類人仕，則無須就該項提名繳付印花稅。以下哪類承讓人不能獲得此豁免？
A. 買方的父母
B. 買方的嫡親兄弟姊妹
C. 買方的女兒
D. 買方的配偶
E. 買方的信託人
答案 B (只有指定的直系親屬或其信託人方能獲得此豁免，而兄弟姊妹並不是指定的直系親屬。 )
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6 根據《防止賄賂條例》，代理為主事人工作時，未得到主事人同意前接受第三者的任何利益作為報酬，即屬違法。以下哪項構成條例下的「利益」？
(i) 接受並帶同親戚朋友一行十數人享受名貴宴席
(ii) 接受一萬元的「茶錢」
(iii) 接受一項免息貸款
(iv) 接受免費外地旅遊款待
A. 只有(i)及(ii)
B. 只有(i)及(iii)
C. 只有(i), (ii)及(iii)
D. 只有(ii), (iii)及(iv)
E. 以上全部
答案 D (只有當場享用的食品或飲品及與該等款待同時供應的其他服務，方可獲豁免。 )
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7 陳先生已簽署買賣合約，兩天後，陳先生想將他經營的有限公司加名入合約中，並以聯權共有﹝JOINT TENANCY﹞之形式擁有，你作為陳先生之代理，會給他什麼意見？
(i) 必須要得到賣方同意
(ii) 有可能需要支付額外釐印費
(iii) 只有夫妻才可以聯權共有之形式擁有
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部
答案 C (在簽署買賣合約後，買方如要加名於合約內，必須得賣方同意，除非在完成交易時只加名在樓契而不改合約，則可用提名書，另外，加名可能會被稅務局視為另一宗買賣，所以陳先生有可能需要支付額外釐印費。雖然夫妻通常會以聯權共有形式擁有物業，但其實任何人士均可以聯權形式擁有物業，甚麼關係也可以。 )
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8 以下那一項不是違約時衡平法下的補救方法﹝Equitable Remedy﹞
A. 禁制令
B. 撤銷
C. 更正
D. 賠償
E. 強制不履行合約中不合理的部份
答案 D (衡平法的補償方法包括﹝1﹞強制履行﹝specific performance﹞；﹝2﹞更正﹝ratification﹞；﹝3﹞撤銷﹝rescission﹞；﹝4﹞禁制令﹝injunction﹞等，普通法的補償則只有賠償﹝damages﹞。 )
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9 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》，地產代理須保存下列哪項文件的副本為期最少3年？
(i) 《地產代理協議》副本
(ii) 訂立臨時買賣合約當日的查冊副本
(iii) 佣金收據副本
A. 只有(i)
B. 只有(i)及(ii)
C. 只有(i)及(iii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部
答案 C (《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》並無規定地產代理須保存物業臨時買賣合約的副本。 )
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10 某地產代理為大新公司的僱員，他在一宗物業交易中只代表買方，大發銀行向該代理建議，若代理成功向銀行介紹客戶每次可獲五千元獎金，該代理推薦客戶向大發銀行申請按揭服務時要事先向以下那方披露及要求同意有關獎金的安排。
(i) 大新公司
(ii) 賣方
(iii) 買方
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 以上全部
答案 D (上述地產代理同時受託於其僱主(即大新公司)及買方，而且因按揭牽涉買方利益，故地產代理須事先向此雙方披露及要求同意有關獎金之安排。 )
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11 根據《常規規例》，以下那項有關放盤價的陳述是正確的。
(i) 業主提出放盤價時，被視為已授權代理按放盤價代其接受出價。
(ii) 放盤價只供放盤及作廣告宣傳之用。
(iii) 放盤價只單憑業主之口頭指示便可予以更改。
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)和(ii)
D. 只有(i)和(iii)
E. 只有(ii)和(iii)
答案 B (根據《常規規例》，放盤價須由業主以書面指示予以更改。而放盤價只供放盤及作廣告宣傳之用，賣方並沒有藉此授權代理代其接受任何出價。 )
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12 一名地產代理游說賣方客戶將其物業出售予一間公司，該代理的丈夫為該公司的大股東，但她並未有向客戶透露其夫的身份為股東之利益，該代理違反了下列那項《操守守則》？
(i)須在履行職務時盡量小心和盡一切應盡的努力
(ii)應保障和促進客戶的利益
(iii)必須向各方詳盡披露因該物業而可獲得的金錢或其他實益利益
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部
答案 D (根據《操守守則》第6項中盡量避免陷入任何利益衝突中，地產代理須向客戶詳盡披露因物業而獲得金錢或其他實益利益。另第4項中，執業時應秉持的操守、道德標準及對客戶的責任，地產代理應保障和促進客戶的利益。 )
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13 土地查冊顯示某物業是去年以饋贈方式轉讓予現時業主，作為地產代理，你會提醒買家關於哪些事項？
(i) 洗黑錢事項
(ii) 利得稅事項
(iii) 遺產稅事項
(iv) 印花稅事項
(v) 尚未支付代理之佣金
A. 只有(ii)
B. 只有(iii)
C. 只有(ii)及(iii)
D. 只有(ii),(iii)及(iv)
E. 只有(ii),(iii),(iv)及(v)
答案 B (根據《遺產稅條例》第18條，如果送契者在送契日的3年內死去，則受贈者有可能須付遺產稅。﹝以死者死時財產及死前三年內曾送贈的物業及財產等評稅﹞ )
(i)可從查冊中取得有關貸款額資料
(ii)極力說服買方相信賣方口頭保證有足夠資金贖回該物業
(iii)將訂金儲存於賣方或買方律師行作保管人(Stake-holder)直至交易為止。
A. 只有(i)
B. 只有(iii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 以上全部
答案 B (賣方以$750萬購入物業，半年後以700萬售出，按揭契內亦無訂明貸款額限度，故可能是負資產物業。地產代理須提醒買方儲訂於律師行作保管人直至交易為止。 )
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2 某業主將其物業放盤，放盤價為650萬元。2001年3月1日，買方甲出價580萬元購買該物業。2001年3月2日，買方乙出價590萬元。2001年3月3日，業主向兩個買方還價630萬元。2001年3月4日，買方甲出價610萬元，業主當日接受買方甲的出價，在不知道業主已經接受了另一出價的情況下，買方乙於2001年3月5日出價620萬元。根據《常規規例》，地產代理須向業主披露以下哪項出價及其次序？
A. 580萬元，590萬元，610萬元
B. 580萬元，590萬元，610萬元，620萬元
C. 650萬元，580萬元，590萬元，610萬元
D. 580萬元，590萬元，610萬元，630萬元
E. 580萬元，590萬元，610萬元，620萬元，630萬元
答案 A ( 根據《常規規例》地產代理須向業主披露所有出價及其次序，但於訂立具法律約束力的協議後的任何出價則無須再向業主披露。 )
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3 業主於地產代理成功介紹一名買家前去世，業主與代理關係是基於下列哪項原因結束？
A. 已履行合約(By Performance)
B. 合約期滿(By Effluxion of Time)
C. 違法(Illegality)
D. 通知(By Notice)
E. 藉法律的實行被撤銷(Revocation by Operation of Law)
答案 E ( 委託人與代理的關係是一項「個人」關係，委託人的死亡在法律上自動將委託終止(Revocation By Operation of Law)。 )
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4 《代理法》屬於以下哪類法律？
A. 普通法
B. 衡平法
C. 習慣法
D. 成文法
E. 民事法
答案 A
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5 根據《印花稅條例》及以住宅物業而言，如已簽訂買賣合約的買方提名另一人作為其購入單位之承讓人，而該承讓人屬於某類人仕，則無須就該項提名繳付印花稅。以下哪類承讓人不能獲得此豁免？
A. 買方的父母
B. 買方的嫡親兄弟姊妹
C. 買方的女兒
D. 買方的配偶
E. 買方的信託人
答案 B (只有指定的直系親屬或其信託人方能獲得此豁免，而兄弟姊妹並不是指定的直系親屬。 )
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6 根據《防止賄賂條例》，代理為主事人工作時，未得到主事人同意前接受第三者的任何利益作為報酬，即屬違法。以下哪項構成條例下的「利益」？
(i) 接受並帶同親戚朋友一行十數人享受名貴宴席
(ii) 接受一萬元的「茶錢」
(iii) 接受一項免息貸款
(iv) 接受免費外地旅遊款待
A. 只有(i)及(ii)
B. 只有(i)及(iii)
C. 只有(i), (ii)及(iii)
D. 只有(ii), (iii)及(iv)
E. 以上全部
答案 D (只有當場享用的食品或飲品及與該等款待同時供應的其他服務，方可獲豁免。 )
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7 陳先生已簽署買賣合約，兩天後，陳先生想將他經營的有限公司加名入合約中，並以聯權共有﹝JOINT TENANCY﹞之形式擁有，你作為陳先生之代理，會給他什麼意見？
(i) 必須要得到賣方同意
(ii) 有可能需要支付額外釐印費
(iii) 只有夫妻才可以聯權共有之形式擁有
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部
答案 C (在簽署買賣合約後，買方如要加名於合約內，必須得賣方同意，除非在完成交易時只加名在樓契而不改合約，則可用提名書，另外，加名可能會被稅務局視為另一宗買賣，所以陳先生有可能需要支付額外釐印費。雖然夫妻通常會以聯權共有形式擁有物業，但其實任何人士均可以聯權形式擁有物業，甚麼關係也可以。 )
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8 以下那一項不是違約時衡平法下的補救方法﹝Equitable Remedy﹞
A. 禁制令
B. 撤銷
C. 更正
D. 賠償
E. 強制不履行合約中不合理的部份
答案 D (衡平法的補償方法包括﹝1﹞強制履行﹝specific performance﹞；﹝2﹞更正﹝ratification﹞；﹝3﹞撤銷﹝rescission﹞；﹝4﹞禁制令﹝injunction﹞等，普通法的補償則只有賠償﹝damages﹞。 )
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9 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》，地產代理須保存下列哪項文件的副本為期最少3年？
(i) 《地產代理協議》副本
(ii) 訂立臨時買賣合約當日的查冊副本
(iii) 佣金收據副本
A. 只有(i)
B. 只有(i)及(ii)
C. 只有(i)及(iii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部
答案 C (《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》並無規定地產代理須保存物業臨時買賣合約的副本。 )
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10 某地產代理為大新公司的僱員，他在一宗物業交易中只代表買方，大發銀行向該代理建議，若代理成功向銀行介紹客戶每次可獲五千元獎金，該代理推薦客戶向大發銀行申請按揭服務時要事先向以下那方披露及要求同意有關獎金的安排。
(i) 大新公司
(ii) 賣方
(iii) 買方
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 以上全部
答案 D (上述地產代理同時受託於其僱主(即大新公司)及買方，而且因按揭牽涉買方利益，故地產代理須事先向此雙方披露及要求同意有關獎金之安排。 )
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11 根據《常規規例》，以下那項有關放盤價的陳述是正確的。
(i) 業主提出放盤價時，被視為已授權代理按放盤價代其接受出價。
(ii) 放盤價只供放盤及作廣告宣傳之用。
(iii) 放盤價只單憑業主之口頭指示便可予以更改。
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)和(ii)
D. 只有(i)和(iii)
E. 只有(ii)和(iii)
答案 B (根據《常規規例》，放盤價須由業主以書面指示予以更改。而放盤價只供放盤及作廣告宣傳之用，賣方並沒有藉此授權代理代其接受任何出價。 )
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12 一名地產代理游說賣方客戶將其物業出售予一間公司，該代理的丈夫為該公司的大股東，但她並未有向客戶透露其夫的身份為股東之利益，該代理違反了下列那項《操守守則》？
(i)須在履行職務時盡量小心和盡一切應盡的努力
(ii)應保障和促進客戶的利益
(iii)必須向各方詳盡披露因該物業而可獲得的金錢或其他實益利益
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部
答案 D (根據《操守守則》第6項中盡量避免陷入任何利益衝突中，地產代理須向客戶詳盡披露因物業而獲得金錢或其他實益利益。另第4項中，執業時應秉持的操守、道德標準及對客戶的責任，地產代理應保障和促進客戶的利益。 )
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13 土地查冊顯示某物業是去年以饋贈方式轉讓予現時業主，作為地產代理，你會提醒買家關於哪些事項？
(i) 洗黑錢事項
(ii) 利得稅事項
(iii) 遺產稅事項
(iv) 印花稅事項
(v) 尚未支付代理之佣金
A. 只有(ii)
B. 只有(iii)
C. 只有(ii)及(iii)
D. 只有(ii),(iii)及(iv)
E. 只有(ii),(iii),(iv)及(v)
答案 B (根據《遺產稅條例》第18條，如果送契者在送契日的3年內死去，則受贈者有可能須付遺產稅。﹝以死者死時財產及死前三年內曾送贈的物業及財產等評稅﹞ )
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