模擬試題 - 代理法及守則

1 土地查冊顯示，賣方半年前以750萬購入物業，簽轉讓契之日，以「一切貸款」(All moneys)簽署按揭契。現賣方以700萬售出該物業，作為買方的代理應如何保障客戶？


(i)可從查冊中取得有關貸款額資料
(ii)極力說服買方相信賣方口頭保證有足夠資金贖回該物業
(iii)將訂金儲存於賣方或買方律師行作保管人(Stake-holder)直至交易為止。

A. 只有(i)
B. 只有(iii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 以上全部

答案 B (賣方以$750萬購入物業，半年後以700萬售出，按揭契內亦無訂明貸款額限度，故可能是負資產物業。地產代理須提醒買方儲訂於律師行作保管人直至交易為止。 )
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2 某業主將其物業放盤，放盤價為650萬元。2001年3月1日，買方甲出價580萬元購買該物業。2001年3月2日，買方乙出價590萬元。2001年3月3日，業主向兩個買方還價630萬元。2001年3月4日，買方甲出價610萬元，業主當日接受買方甲的出價，在不知道業主已經接受了另一出價的情況下，買方乙於2001年3月5日出價620萬元。根據《常規規例》，地產代理須向業主披露以下哪項出價及其次序？

A. 580萬元，590萬元，610萬元
B. 580萬元，590萬元，610萬元，620萬元
C. 650萬元，580萬元，590萬元，610萬元
D. 580萬元，590萬元，610萬元，630萬元
E. 580萬元，590萬元，610萬元，620萬元，630萬元

答案 A ( 根據《常規規例》地產代理須向業主披露所有出價及其次序，但於訂立具法律約束力的協議後的任何出價則無須再向業主披露。 )
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3 業主於地產代理成功介紹一名買家前去世，業主與代理關係是基於下列哪項原因結束？

A. 已履行合約(By Performance)
B. 合約期滿(By Effluxion of Time)
C. 違法(Illegality)
D. 通知(By Notice)
E. 藉法律的實行被撤銷(Revocation by Operation of Law)

答案 E ( 委託人與代理的關係是一項「個人」關係，委託人的死亡在法律上自動將委託終止(Revocation By Operation of Law)。 )
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4 《代理法》屬於以下哪類法律？

A. 普通法
B. 衡平法
C. 習慣法
D. 成文法
E. 民事法

答案 A
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5 根據《印花稅條例》及以住宅物業而言，如已簽訂買賣合約的買方提名另一人作為其購入單位之承讓人，而該承讓人屬於某類人仕，則無須就該項提名繳付印花稅。以下哪類承讓人不能獲得此豁免？

A. 買方的父母
B. 買方的嫡親兄弟姊妹
C. 買方的女兒
D. 買方的配偶
E. 買方的信託人

答案 B (只有指定的直系親屬或其信託人方能獲得此豁免，而兄弟姊妹並不是指定的直系親屬。 )
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6 根據《防止賄賂條例》，代理為主事人工作時，未得到主事人同意前接受第三者的任何利益作為報酬，即屬違法。以下哪項構成條例下的「利益」？
(i) 接受並帶同親戚朋友一行十數人享受名貴宴席
(ii) 接受一萬元的「茶錢」
(iii) 接受一項免息貸款
(iv) 接受免費外地旅遊款待

A. 只有(i)及(ii)
B. 只有(i)及(iii)
C. 只有(i), (ii)及(iii)
D. 只有(ii), (iii)及(iv)
E. 以上全部

答案 D (只有當場享用的食品或飲品及與該等款待同時供應的其他服務，方可獲豁免。 )
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7 陳先生已簽署買賣合約，兩天後，陳先生想將他經營的有限公司加名入合約中，並以聯權共有﹝JOINT TENANCY﹞之形式擁有，你作為陳先生之代理，會給他什麼意見？

(i) 必須要得到賣方同意
(ii) 有可能需要支付額外釐印費
(iii) 只有夫妻才可以聯權共有之形式擁有

A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部

答案 C (在簽署買賣合約後，買方如要加名於合約內，必須得賣方同意，除非在完成交易時只加名在樓契而不改合約，則可用提名書，另外，加名可能會被稅務局視為另一宗買賣，所以陳先生有可能需要支付額外釐印費。雖然夫妻通常會以聯權共有形式擁有物業，但其實任何人士均可以聯權形式擁有物業，甚麼關係也可以。 )
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8 以下那一項不是違約時衡平法下的補救方法﹝Equitable Remedy﹞

A. 禁制令
B. 撤銷
C. 更正
D. 賠償
E. 強制不履行合約中不合理的部份

答案 D (衡平法的補償方法包括﹝1﹞強制履行﹝specific performance﹞；﹝2﹞更正﹝ratification﹞；﹝3﹞撤銷﹝rescission﹞；﹝4﹞禁制令﹝injunction﹞等，普通法的補償則只有賠償﹝damages﹞。 )
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9 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》，地產代理須保存下列哪項文件的副本為期最少3年？

(i) 《地產代理協議》副本
(ii) 訂立臨時買賣合約當日的查冊副本
(iii) 佣金收據副本

A. 只有(i)
B. 只有(i)及(ii)
C. 只有(i)及(iii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部

答案 C  (《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》並無規定地產代理須保存物業臨時買賣合約的副本。 )
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10 某地產代理為大新公司的僱員，他在一宗物業交易中只代表買方，大發銀行向該代理建議，若代理成功向銀行介紹客戶每次可獲五千元獎金，該代理推薦客戶向大發銀行申請按揭服務時要事先向以下那方披露及要求同意有關獎金的安排。

(i) 大新公司
(ii) 賣方
(iii) 買方

A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 以上全部

答案 D (上述地產代理同時受託於其僱主(即大新公司)及買方，而且因按揭牽涉買方利益，故地產代理須事先向此雙方披露及要求同意有關獎金之安排。 )
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11 根據《常規規例》，以下那項有關放盤價的陳述是正確的。

(i) 業主提出放盤價時，被視為已授權代理按放盤價代其接受出價。
(ii) 放盤價只供放盤及作廣告宣傳之用。
(iii) 放盤價只單憑業主之口頭指示便可予以更改。

A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)和(ii)
D. 只有(i)和(iii)
E. 只有(ii)和(iii)

答案 B (根據《常規規例》，放盤價須由業主以書面指示予以更改。而放盤價只供放盤及作廣告宣傳之用，賣方並沒有藉此授權代理代其接受任何出價。 )
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12 一名地產代理游說賣方客戶將其物業出售予一間公司，該代理的丈夫為該公司的大股東，但她並未有向客戶透露其夫的身份為股東之利益，該代理違反了下列那項《操守守則》？

(i)須在履行職務時盡量小心和盡一切應盡的努力
(ii)應保障和促進客戶的利益
(iii)必須向各方詳盡披露因該物業而可獲得的金錢或其他實益利益

A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部

答案 D (根據《操守守則》第6項中盡量避免陷入任何利益衝突中，地產代理須向客戶詳盡披露因物業而獲得金錢或其他實益利益。另第4項中，執業時應秉持的操守、道德標準及對客戶的責任，地產代理應保障和促進客戶的利益。 )
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13 土地查冊顯示某物業是去年以饋贈方式轉讓予現時業主，作為地產代理，你會提醒買家關於哪些事項？

(i) 洗黑錢事項
(ii) 利得稅事項
(iii) 遺產稅事項
(iv) 印花稅事項
(v) 尚未支付代理之佣金

A. 只有(ii)
B. 只有(iii)
C. 只有(ii)及(iii)
D. 只有(ii),(iii)及(iv)
E. 只有(ii),(iii),(iv)及(v)

答案 B (根據《遺產稅條例》第18條，如果送契者在送契日的3年內死去，則受贈者有可能須付遺產稅。﹝以死者死時財產及死前三年內曾送贈的物業及財產等評稅﹞ )