李平為一持牌地產代理，開設了平平地產代理公司，聘請了吳貴作為營業員。何強委託平平地產代理公司購買適合物業，吳貴介紹了一個經大亨銀行收回並以第一銀主身分出售的住宅物業給何強視察，視察物業後，吳貴安排與何強簽署地產代理協議(表格四)。最後在吳貴安排下，何強與大亨銀行簽署臨時買賣協議，以HK$5,000,000向大亨銀行購入物業，但大亨銀行因沒有地產代理作代表，拒絕提供物業資料表格(表格一)。吳貴從大亨銀行得知該物業的原業主欠大亨銀行的債項達HK$8,000,000，並在簽署臨時合約後進行土地查冊，發現該物業的原業主的另一名債權人在簽署臨時買賣合約前七天登記了一份「押記令」(Charging Order)於該物業紀錄上，該項押記令所涉及的債項為HK$500,000。
1. 吳貴接受何強的委託，作為何強的代理，有何不妥之處？
A. 吳貴不應介紹由銀主作為賣方的物業給何強
B. 吳貴應只代表大亨銀行
C. 吳貴應在視察物業之前與何強簽署地產代理協議
D. 吳貴應安排大亨銀行委託平平地產代理公司之後才接受何強的委託
E. 沒有不妥
答案 C (地產代理常規第6條規定代表買方的地產代理，必須在睇樓前或簽署地產代理買賣合約或租約前(以較早者為準)與買方簽署。)
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2. 大亨銀行作為賣方拒絕提供物業資料表格，吳貴應如何處理？
i) 拒絕進行商議
ii) 向監管局作出投訴
iii) 自行準備及填妥物業資料表格
iv) 要求買方放棄收取表格的權利
A. (i)
B. (ii)
C. (iii)
D. (ii)及(iii)
E. (iii)或(iv)
答案 E (表格四(買方委託書)訂明，若賣方沒有地產代理代表，除非買方放棄收取表格的權利，否則買方代理必須自行提供。)
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3. 原業主欠大亨銀行的債項比買賣價高出$3,000,000，何強將會如何面對這項問題？
A. 無需理會
B. 何強必須承擔債項的差額
C. 大亨銀行必須放棄追討原業主該項債項差額，買賣方可進行。
D. 何強須要求平平地產代理負責賠償其疏忽責任
E. 何強控告大亨銀行違反合約
答案 A (銀主行使按揭契約權力將抵押品出售，原業主與銀行之間的債務問題與買方完全無關。 )
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4. 何強如何面對該項涉及HK$500,000的押記令？
A. 何強必須承擔該項債項
B. 何強有權要求大亨銀行負責清還該筆債項
C. 大亨銀行的按揭契約對該項押記令有優先權，該項押記令對何強的買賣無任何影響。
D. 何強須要求吳貴賠償損失
E. 何強可以終止買賣，追究損失。
答案 C (銀行以銀主身分出售物業，一切在銀行的按揭契約之後登記的產權負擔，在銀行出售後將即時變成無效力的文件。 )
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5. 倘若吳貴真的犯有疏忽的行為導致何強受到損失，何強可以向誰追究責任？
i) 吳貴
ii) 平平地產代理公司
iii) 大亨銀行
iv) 地產代理監管局
A. (i)
B. (ii)
C. (iii)
D. (i)及(ii)
E. (i)及(iv)
答案 D (吳貴作為僱員在執行其職務時引起客戶損失，他自己固然需要買賣，平平地產代理公司作為僱主亦要負起「轉承責任」。 )
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2010年4月29日 星期四
2010年4月18日 星期日
一些樓宇買賣的名詞或術語
印花稅
印花稅又稱為釐印稅，是稅務局負責徵收的其中一個稅項。根據《印花稅條例》，徵收內容包括售賣轉易契（樓契）、住宅物業買賣協議、不動產租約和香港證券轉讓書。
差餉
差餉是香港政府每季向住客徵收的一種地稅或物業稅。於香港早期，此稅項稱為警捐，即「差役的糧餉」，簡稱「差餉」，是警察的薪金。此外，差餉亦會用於其他公共服務開支。
按揭
香港樓宇一般市價動輒都需要過百萬，小市民薪金有限，他們未必可以像買日用品般全數支付足夠金額來買樓，此情況下便須向銀行或財務公司（承按人）借取一筆巨大款項，以借款人的樓宇物業為抵押資產按給承按人，然後將借貸原款連同利息分期還清，這個貸款形式就是按揭。
銀主盤
泛指業主將物業按給銀行後，卻因種種問題而無錢再供款，銀行會依照法律向業主收樓。而銀行會將該物業在市場上進行拍賣或租售，以補之前被拖延的按揭和供款，這物業即為銀主盤。
樓花
發展商未興建落成的樓宇，稱為樓花，買家只可從圖則觀察或估計住宅的間隔和設施，所以樓花的價錢一般會較便宜，但會有風險，所以最好選擇大型及信譽佳的發展商。
最優惠利率
是指銀行以最優惠的基本貸款息率來借予給信用佳的客戶，最優惠利率（Prime Rate），簡稱P。在一般情況下，最優惠利率是高於銀行同業拆息。
銀行同業拆息
在銀行同業市場之間互相借貸而所賺的利率。以按揭而言，銀行同業拆息（HIBOR）較最優惠利率更可反映利率市場的走勢。雖然銀行同業拆息的息率會低於最優惠利率，有些銀行也會以同業拆息來吸引顧客，不過由於HIBOR浮動波幅大，風險亦會較最優惠利率高。
臨時買賣合約
買家看準某間樓宇，並跟業主議好價錢成交，地產代理及買賣雙方為免某一方會突然退出，口頭承諾後即會簽訂一份臨時買賣合約，而此合約是據有法律約束力，其中會確定列明買賣雙方名稱、成交價、物業、交吉日、每個階段應付的金額、雙方付予地產代理的佣金，以及與該樓房有關的條款等。
業主立案法團
私人樓宇業主可按照《建築物管理條例》向土地註冊處登記成立業主立案法團。業主法團獲得註冊証書，成為合法機構後，其管理委員會便可處理有關該楝樓宇管理的任何事務。業主立案法團的作用是改善及促進樓宇的管理。 業主若對該樓宇有任何投訴，亦可向業主立案法團反映。
居者有其屋
居者有其屋是香港房委會設置的居住計劃，原意是為一些收入不足購買私人住宅，但又不合資格入住公屋的夾心市民提供的一種選擇。居者有其屋一般市價都會較私人樓平，不過出售的居屋單位因為是屬於政府資助的房屋，所以買賣及按揭均有限制。業主須於購買兩年後才可出售居屋單位。
補地價
一幅土地按原來用途的價值與改變用途後價值的差額，即為補地價。地政總署在釐定地價時，會仔細考慮所有與政府及私人土地買賣的巿場實際資料，並按每幅土地的位置及特點作調整。
地租
地租前身又稱為「地稅」。政府作為土地的大業主，會根據批地租契向部份物業徵收租金 。自九七年後，所有九龍及新界之物業均有法律責任繳納地租。
摸貨
摸貨通常用於房地產好景時才合用，否則會冒很大風險。在樓市高峰期間，住宅成交暢旺，很多時當一單交易未完成之前，Ａ買家已成功找到Ｂ買家承接頂讓。摸貨則是在完成交易前賣出，以確認人方式轉售單位，並可在短時間內多次轉手；但這種轉售方式是存在一定風險，因為當首個確認人的交易若果最終都未能完成，便會影響下一個確認人的交易。
田土廳
又稱為土地註冊處，是屬於香港特別行政區政府房屋及規劃地政局轄下的部門。目的是維持一套快捷而有效的土地註冊制度，以方便土地或樓宇交易有秩序地進行。田土廳按照《土地註冊條例》，為一切與土地有關的文件辦理註冊，提供查冊及供應土地登記冊和有關紀錄副本的服務 ；此外，田土廳亦會按《建築物管理條例》，為業主立案法團辦理登記註冊。
印花稅又稱為釐印稅，是稅務局負責徵收的其中一個稅項。根據《印花稅條例》，徵收內容包括售賣轉易契（樓契）、住宅物業買賣協議、不動產租約和香港證券轉讓書。
差餉
差餉是香港政府每季向住客徵收的一種地稅或物業稅。於香港早期，此稅項稱為警捐，即「差役的糧餉」，簡稱「差餉」，是警察的薪金。此外，差餉亦會用於其他公共服務開支。
按揭
香港樓宇一般市價動輒都需要過百萬，小市民薪金有限，他們未必可以像買日用品般全數支付足夠金額來買樓，此情況下便須向銀行或財務公司（承按人）借取一筆巨大款項，以借款人的樓宇物業為抵押資產按給承按人，然後將借貸原款連同利息分期還清，這個貸款形式就是按揭。
銀主盤
泛指業主將物業按給銀行後，卻因種種問題而無錢再供款，銀行會依照法律向業主收樓。而銀行會將該物業在市場上進行拍賣或租售，以補之前被拖延的按揭和供款，這物業即為銀主盤。
樓花
發展商未興建落成的樓宇，稱為樓花，買家只可從圖則觀察或估計住宅的間隔和設施，所以樓花的價錢一般會較便宜，但會有風險，所以最好選擇大型及信譽佳的發展商。
最優惠利率
是指銀行以最優惠的基本貸款息率來借予給信用佳的客戶，最優惠利率（Prime Rate），簡稱P。在一般情況下，最優惠利率是高於銀行同業拆息。
銀行同業拆息
在銀行同業市場之間互相借貸而所賺的利率。以按揭而言，銀行同業拆息（HIBOR）較最優惠利率更可反映利率市場的走勢。雖然銀行同業拆息的息率會低於最優惠利率，有些銀行也會以同業拆息來吸引顧客，不過由於HIBOR浮動波幅大，風險亦會較最優惠利率高。
臨時買賣合約
買家看準某間樓宇，並跟業主議好價錢成交，地產代理及買賣雙方為免某一方會突然退出，口頭承諾後即會簽訂一份臨時買賣合約，而此合約是據有法律約束力，其中會確定列明買賣雙方名稱、成交價、物業、交吉日、每個階段應付的金額、雙方付予地產代理的佣金，以及與該樓房有關的條款等。
業主立案法團
私人樓宇業主可按照《建築物管理條例》向土地註冊處登記成立業主立案法團。業主法團獲得註冊証書，成為合法機構後，其管理委員會便可處理有關該楝樓宇管理的任何事務。業主立案法團的作用是改善及促進樓宇的管理。 業主若對該樓宇有任何投訴，亦可向業主立案法團反映。
居者有其屋
居者有其屋是香港房委會設置的居住計劃，原意是為一些收入不足購買私人住宅，但又不合資格入住公屋的夾心市民提供的一種選擇。居者有其屋一般市價都會較私人樓平，不過出售的居屋單位因為是屬於政府資助的房屋，所以買賣及按揭均有限制。業主須於購買兩年後才可出售居屋單位。
補地價
一幅土地按原來用途的價值與改變用途後價值的差額，即為補地價。地政總署在釐定地價時，會仔細考慮所有與政府及私人土地買賣的巿場實際資料，並按每幅土地的位置及特點作調整。
地租
地租前身又稱為「地稅」。政府作為土地的大業主，會根據批地租契向部份物業徵收租金 。自九七年後，所有九龍及新界之物業均有法律責任繳納地租。
摸貨
摸貨通常用於房地產好景時才合用，否則會冒很大風險。在樓市高峰期間，住宅成交暢旺，很多時當一單交易未完成之前，Ａ買家已成功找到Ｂ買家承接頂讓。摸貨則是在完成交易前賣出，以確認人方式轉售單位，並可在短時間內多次轉手；但這種轉售方式是存在一定風險，因為當首個確認人的交易若果最終都未能完成，便會影響下一個確認人的交易。
田土廳
又稱為土地註冊處，是屬於香港特別行政區政府房屋及規劃地政局轄下的部門。目的是維持一套快捷而有效的土地註冊制度，以方便土地或樓宇交易有秩序地進行。田土廳按照《土地註冊條例》，為一切與土地有關的文件辦理註冊，提供查冊及供應土地登記冊和有關紀錄副本的服務 ；此外，田土廳亦會按《建築物管理條例》，為業主立案法團辦理登記註冊。
2010年4月13日 星期二
Random 模擬試題
1. 業主與租客簽訂一項為期兩年的租約，由1999年7月1 日生效。業主打算於租約屆滿時收回物業作自住用途。根據《業主與租客(綜合)條例》，以下哪個是他應發出《表格CR101》予租客的期間？
A. 2000年12月1日至2000年12月31日期間
B. 2001年1月1日至2001年1月31日期間
C. 2001年4月1日至2001年4月30日期間
D. 2001年5月1日至2001年5月31日期間
E. 2001年6月1日至2001年6月30日期間
答案 A (根據《業主與租客(綜合)條例》，業主須於租約屆滿前不少於6個月但不多於7個月發出CR101予租客。)
--------------------------------------------------------------------------------
2. 根據《業主與租客(綜合)條例》第四部，以下哪項不是業主反對租客申請續租的有效理據？
A. 租客欠繳租金
B. 業主欲收回物業給其兄長居住
C. 租客不理會業主書面警告持續滋擾鄰居
D. 業主欲收回物業作自住用途
E. 租客把物業用作非法賭博場所
答案 B
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3. 根據《業主與租客(綜合)條例》第五部，業主要終止一項為期兩年的租約，應在以下哪期間發出終止租賃通知書？
A. 租約屆滿前3個月
B. 租約屆滿前4個月
C. 租約屆滿前5個月
D. 租約屆滿前6個月
E. 租約屆滿前7個月
答案 D (條例第五部適用於租期少於3年的非住宅物業。)
--------------------------------------------------------------------------------
4. 下列哪一項不是構成僱主“因他人的疏忽行為而須負上法律責任”(vicarious liability)的要素？
A. 存在僱主/僱員的關係
B. 犯上疏忽行為的僱員並非一名行政人員
C. 僱員之行為未有超越僱主授予的權責
D. 該疏忽行為發生在受僱工作期間
E. 該疏忽行為導致第三者蒙受損失
答案 B
--------------------------------------------------------------------------------
5. 要確定某人是否有權代表公司簽署臨時買賣合約，應參考下列哪項文件？
(i) 公司組織章程
(ii) 「公司周年申報表」內之現職董事名單
(iii) 董事會有關授權簽署的決議
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)和(iii)
D. 只有(ii)和(iii)
E. 以上全部
答案 E
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6. 以下那項有關地產代理公司管理方面的陳述是正確的？
(i) 公司的每一辦事處必須分別由一名經理有效管理
(ii) 公司所有董事須為持牌地產代理
(iii) 倘公司是在某董事同意下違反《地產代理條例》，該董事亦屬違反《地產代理條例》
A. 只有(ii)
B. 只有(iii)
C. 只有(i)和(ii)
D. 只有(i)和(iii)
E. 以上全部
答案 D (只有參予地產代理業務的董事須領地產代理牌照 )
A. 2000年12月1日至2000年12月31日期間
B. 2001年1月1日至2001年1月31日期間
C. 2001年4月1日至2001年4月30日期間
D. 2001年5月1日至2001年5月31日期間
E. 2001年6月1日至2001年6月30日期間
答案 A (根據《業主與租客(綜合)條例》，業主須於租約屆滿前不少於6個月但不多於7個月發出CR101予租客。)
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2. 根據《業主與租客(綜合)條例》第四部，以下哪項不是業主反對租客申請續租的有效理據？
A. 租客欠繳租金
B. 業主欲收回物業給其兄長居住
C. 租客不理會業主書面警告持續滋擾鄰居
D. 業主欲收回物業作自住用途
E. 租客把物業用作非法賭博場所
答案 B
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3. 根據《業主與租客(綜合)條例》第五部，業主要終止一項為期兩年的租約，應在以下哪期間發出終止租賃通知書？
A. 租約屆滿前3個月
B. 租約屆滿前4個月
C. 租約屆滿前5個月
D. 租約屆滿前6個月
E. 租約屆滿前7個月
答案 D (條例第五部適用於租期少於3年的非住宅物業。)
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4. 下列哪一項不是構成僱主“因他人的疏忽行為而須負上法律責任”(vicarious liability)的要素？
A. 存在僱主/僱員的關係
B. 犯上疏忽行為的僱員並非一名行政人員
C. 僱員之行為未有超越僱主授予的權責
D. 該疏忽行為發生在受僱工作期間
E. 該疏忽行為導致第三者蒙受損失
答案 B
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5. 要確定某人是否有權代表公司簽署臨時買賣合約，應參考下列哪項文件？
(i) 公司組織章程
(ii) 「公司周年申報表」內之現職董事名單
(iii) 董事會有關授權簽署的決議
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)和(iii)
D. 只有(ii)和(iii)
E. 以上全部
答案 E
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6. 以下那項有關地產代理公司管理方面的陳述是正確的？
(i) 公司的每一辦事處必須分別由一名經理有效管理
(ii) 公司所有董事須為持牌地產代理
(iii) 倘公司是在某董事同意下違反《地產代理條例》，該董事亦屬違反《地產代理條例》
A. 只有(ii)
B. 只有(iii)
C. 只有(i)和(ii)
D. 只有(i)和(iii)
E. 以上全部
答案 D (只有參予地產代理業務的董事須領地產代理牌照 )
2010年4月11日 星期日
Case Study(一般物業買賣)
李玲想以$5,000,000購買陳發的單位。但單位的按揭仍未供滿。李玲只能支付樓價的3成，其餘7成需向銀行申請按揭。 陳發堅持於臨時買賣合約內，必須訂明如果他違反合約的話，後果是雙倍賠償訂金予李玲。 於臨時賣合約內，訂明正式合約在臨時買賣合約後14天內簽訂。 除按揭貸款外，李玲需支付律師費$15,000、樓價1%之地產代理佣金、以及釐印費。
請回答以下問題﹝第1-5題﹞
1.作為李玲的地產代理，於簽署臨時合約前，你會給予李玲甚麼建議？
i. 要求陳發清還按揭欠款
ii. 先確保能安排銀行做按揭
iii.安排銀行盡快估價，確保按揭額達到樓價的七成
iv. 在合約上訂明如果找不到銀行做按揭，合約無效
A. ﹝i﹞及﹝ii﹞
B. ﹝i﹞及﹝iii﹞
C. ﹝ii﹞及﹝iii﹞
D. ﹝ii﹞及﹝iv﹞
E. ﹝iii﹞及﹝iv﹞
答案 C (地產代理代理建議買方確保能安排銀行做按揭，並確保按揭額達樓價九成，因此乃買方買樓的先決條件及要求，而無須要求賣方先清還按揭欠款才簽臨時合約，只須在交易清還已可以，另外亦不應訂明找不到銀行做按揭，即合約無效，因為條文具爭議，何謂找不到銀行做按揭，因供款期、按揭息口均影響找銀行提供按揭的可行性。 )
--------------------------------------------------------------------------------
2 作為陳發的代理，你會在陳發簽署臨時買賣合約前給他甚麼意見？
i. 在交易中，如陳發不能償還按揭貸款，李玲有權取消合約
ii. 如陳發未能完成交易，所損失之金錢可能會超出合約中「雙倍賠訂」之金額
iii. 如果李玲未能取得足夠之按揭貸款，陳發需將部分樓款借出給李玲
iv. 如果李玲找不到銀行做按揭，合約無效
A. 只有﹝i﹞
B. 只有﹝ii﹞
C. ﹝i﹞及﹝ii﹞
D. ﹝ii﹞及﹝iv﹞
E. ﹝ii﹞、﹝iii﹞及﹝iv﹞
答案 C (地產代理應提醒賣方，如果陳發到交易前未能償還按揭貸款，買方有權取消合約，因賣方做不到合約承諾的免除所有負擔及債項成交，另外，如果賣方未能完成交易，買方可以追討任何直接引致的損失，有可能超出「隻倍賠訂」的金額的。)
--------------------------------------------------------------------------------
3 以下那些物業買賣文件一經簽署即具有法律約束力？
i. 臨時買賣合約
ii. 正式買賣合約
iii. 樓宇轉讓契約
A. 只有﹝ii﹞
B. 只有﹝iii﹞
C. ﹝i﹞及﹝ii﹞
D. ﹝ii﹞及﹝iii﹞
E. ﹝i﹞、﹝ii﹞及﹝iii﹞
答案 E 以上三份文件一經簽訂，已有法律約束力，雙方均可以要求另一方執行。
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4 為甚麼正式買賣合約通常在簽署臨時買賣合約後14天內簽署？
A. 這是提供按揭銀行的要求
B. 這是《物業轉易及財產條例》的要求
C. 這是香港律師會的指引
D. 這容許較多時間交付印花稅而不會被罰款
E. 這是消費者委員會的指引
答案 D (根據舊有《印花稅條例》，如果正式合約在臨時合約日期後14天內簽署，印花稅須在正式合約30日天內繳交，如果兩份合約相距超過14天，則釐印費須提早於臨時合約30天內繳付，所以在14日內簽可以容許較多時間交印花稅而不會被罰遲交罰款。註:根據1999年4月1日修訂後之《印花稅條例》，除非在合約日期計30天內向印花稅署長取得批准延期繳付印花稅，否則一切涉及住宅物業買賣合約必須繳付印花稅，並須在合約日期計30天內繳付。)
--------------------------------------------------------------------------------
5 除按揭貸款外，李玲需要支付多少金額？
A. 202,500
B. 702,500
C. 1,500,000
D. 1,715,000
E. 1,752,500
答案 D ( 樓價 x ﹝首期30% + 3%釐印稅 + 1%佣金﹞ + $15,000律師費
= 5,000,000 x 34% + 15,000(**根據1999年4月1日修訂後之《印花稅條例》，樓價5,000,000之印花稅稅率現為樓價的3%))
請回答以下問題﹝第1-5題﹞
1.作為李玲的地產代理，於簽署臨時合約前，你會給予李玲甚麼建議？
i. 要求陳發清還按揭欠款
ii. 先確保能安排銀行做按揭
iii.安排銀行盡快估價，確保按揭額達到樓價的七成
iv. 在合約上訂明如果找不到銀行做按揭，合約無效
A. ﹝i﹞及﹝ii﹞
B. ﹝i﹞及﹝iii﹞
C. ﹝ii﹞及﹝iii﹞
D. ﹝ii﹞及﹝iv﹞
E. ﹝iii﹞及﹝iv﹞
答案 C (地產代理代理建議買方確保能安排銀行做按揭，並確保按揭額達樓價九成，因此乃買方買樓的先決條件及要求，而無須要求賣方先清還按揭欠款才簽臨時合約，只須在交易清還已可以，另外亦不應訂明找不到銀行做按揭，即合約無效，因為條文具爭議，何謂找不到銀行做按揭，因供款期、按揭息口均影響找銀行提供按揭的可行性。 )
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2 作為陳發的代理，你會在陳發簽署臨時買賣合約前給他甚麼意見？
i. 在交易中，如陳發不能償還按揭貸款，李玲有權取消合約
ii. 如陳發未能完成交易，所損失之金錢可能會超出合約中「雙倍賠訂」之金額
iii. 如果李玲未能取得足夠之按揭貸款，陳發需將部分樓款借出給李玲
iv. 如果李玲找不到銀行做按揭，合約無效
A. 只有﹝i﹞
B. 只有﹝ii﹞
C. ﹝i﹞及﹝ii﹞
D. ﹝ii﹞及﹝iv﹞
E. ﹝ii﹞、﹝iii﹞及﹝iv﹞
答案 C (地產代理應提醒賣方，如果陳發到交易前未能償還按揭貸款，買方有權取消合約，因賣方做不到合約承諾的免除所有負擔及債項成交，另外，如果賣方未能完成交易，買方可以追討任何直接引致的損失，有可能超出「隻倍賠訂」的金額的。)
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3 以下那些物業買賣文件一經簽署即具有法律約束力？
i. 臨時買賣合約
ii. 正式買賣合約
iii. 樓宇轉讓契約
A. 只有﹝ii﹞
B. 只有﹝iii﹞
C. ﹝i﹞及﹝ii﹞
D. ﹝ii﹞及﹝iii﹞
E. ﹝i﹞、﹝ii﹞及﹝iii﹞
答案 E 以上三份文件一經簽訂，已有法律約束力，雙方均可以要求另一方執行。
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4 為甚麼正式買賣合約通常在簽署臨時買賣合約後14天內簽署？
A. 這是提供按揭銀行的要求
B. 這是《物業轉易及財產條例》的要求
C. 這是香港律師會的指引
D. 這容許較多時間交付印花稅而不會被罰款
E. 這是消費者委員會的指引
答案 D (根據舊有《印花稅條例》，如果正式合約在臨時合約日期後14天內簽署，印花稅須在正式合約30日天內繳交，如果兩份合約相距超過14天，則釐印費須提早於臨時合約30天內繳付，所以在14日內簽可以容許較多時間交印花稅而不會被罰遲交罰款。註:根據1999年4月1日修訂後之《印花稅條例》，除非在合約日期計30天內向印花稅署長取得批准延期繳付印花稅，否則一切涉及住宅物業買賣合約必須繳付印花稅，並須在合約日期計30天內繳付。)
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5 除按揭貸款外，李玲需要支付多少金額？
A. 202,500
B. 702,500
C. 1,500,000
D. 1,715,000
E. 1,752,500
答案 D ( 樓價 x ﹝首期30% + 3%釐印稅 + 1%佣金﹞ + $15,000律師費
= 5,000,000 x 34% + 15,000(**根據1999年4月1日修訂後之《印花稅條例》，樓價5,000,000之印花稅稅率現為樓價的3%))
2010 年的考試日期
2010 年餘下的考試日期如下:
營業員(S牌) : 25/06 , 20/08, 22/10, 17/12
地產代理(E牌): 19/8, 26/12
而報名日期則如下 :
- 郵寄報名: 06/05-19/05, 30/06-14/07, 09/02-15/09, 28/10-10/11
- 親身或委託代表遞交報名: 20/05-27/05, 15/07-21/07, 16/09-22/09, 11/11-17/11
** 各位想報考的朋友要注意時間喔
其他詳細資料
http://www.eaa.org.hk/development/ch_qe_announce_d1.htm
查詢電話
地產代理監管局: 2111 2777
香港考試及評核局: 3628 8787 / 3628 8731
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- 親身或委託代表遞交報名: 20/05-27/05, 15/07-21/07, 16/09-22/09, 11/11-17/11
** 各位想報考的朋友要注意時間喔
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模擬試題(租務)
1. 如要申請抄封租客財物以抵償租欠租，要注意甚麼事項？
A. 必須事先﹝7天前﹞以面通知租客抄封日期，並得其同意後才上門抄封。
B. 必須於晚間上門，以便租客可以於工作時間後回到物業，當面清點其財物，但必須午夜12：00前
C. 追討欠租只限12個月
D. 須先支付追討租金金額的20%於法庭作為按金。
E. 如抄封所有租客的財物不足以抵償欠租，業主可以即時收樓，但須由法庭執達主任見證及簽署收樓文件。
答案 C (凡抄封物業，不須通知租客，但需於「日出」與「日落」之間進行，而追討之租金只限12個月；支付法庭按金為追租租金的10%，封租行動只可出售租客物件以抵償欠租，但不可以收樓，如要收樓，應另外申請收樓令，而非封租令。 )
------------------------------------------------------------
2. 根據《2004年業主與租客(綜合)修訂條例》，有關終止2004年7月9日前已存在的住宅租賃，過渡安排如何？
(i) 業主可以12個月通知期向租客送達過渡性終止通知書
(ii) 租約到期後，業主至少給予12個月通知期向租客送達過渡性終止通知書
(iii) 租客可在租期屆滿後一個月，向業主送達過渡性終止通知書
(iv) 租期屆滿後，租客給予至少一個月時間向業主送達過渡性終止通知書
A. 只有(i)及(iii)
B. 只有(ii)及(iii)
C. 只有(i)及(iv)
D. 只有(ii)及(iv)
E. 以上全部
答案 D
------------------------------------------------------------
3. 差餉、管理費及地租，如業主支付，可否申請於物業稅中免稅？
A. 差餉可以免稅
B. 地租可以免稅
C. 管理費如果超過$1,000可以申請管理費扣稅‧
D. 全部均不可以，但可以申請20%維修費免稅額。
E. 差餉管理費及地租均不能免稅。
答案 A (差餉如業主支付，可於收取到的租金中減除作免稅部分，然後減除餘數之20%作為維修費免稅額，最後才乘以15%物業稅率。 )
------------------------------------------------------------
4. 在法律上，業主與租客的維責任雖然難以一一分配清楚，但是亦有一些考慮因素廣泛被應用，以下那項不正確：
A. 租期越長,租客責任越大。
B. 租客負責「內部」維修；業主負責「具有永久性質」及「外部」的維修。
C. 一切因正常使用而導致的物業破損﹝Fair wear and tear﹞，應由租客負責。
D. 一個連傢具出租﹝Fully-Furnished﹞的單位，業主有責任負責一切應有的維修以使該單位可以達致「可以入住及使用」﹝fit for habitation﹞的狀況。
E. 上述全部均對
答案 C ( 一切因正常使用而導致物業破損﹝Fair wear and tear﹞屬資本性折舊，故不須由租客負責的。)
A. 必須事先﹝7天前﹞以面通知租客抄封日期，並得其同意後才上門抄封。
B. 必須於晚間上門，以便租客可以於工作時間後回到物業，當面清點其財物，但必須午夜12：00前
C. 追討欠租只限12個月
D. 須先支付追討租金金額的20%於法庭作為按金。
E. 如抄封所有租客的財物不足以抵償欠租，業主可以即時收樓，但須由法庭執達主任見證及簽署收樓文件。
答案 C (凡抄封物業，不須通知租客，但需於「日出」與「日落」之間進行，而追討之租金只限12個月；支付法庭按金為追租租金的10%，封租行動只可出售租客物件以抵償欠租，但不可以收樓，如要收樓，應另外申請收樓令，而非封租令。 )
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2. 根據《2004年業主與租客(綜合)修訂條例》，有關終止2004年7月9日前已存在的住宅租賃，過渡安排如何？
(i) 業主可以12個月通知期向租客送達過渡性終止通知書
(ii) 租約到期後，業主至少給予12個月通知期向租客送達過渡性終止通知書
(iii) 租客可在租期屆滿後一個月，向業主送達過渡性終止通知書
(iv) 租期屆滿後，租客給予至少一個月時間向業主送達過渡性終止通知書
A. 只有(i)及(iii)
B. 只有(ii)及(iii)
C. 只有(i)及(iv)
D. 只有(ii)及(iv)
E. 以上全部
答案 D
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3. 差餉、管理費及地租，如業主支付，可否申請於物業稅中免稅？
A. 差餉可以免稅
B. 地租可以免稅
C. 管理費如果超過$1,000可以申請管理費扣稅‧
D. 全部均不可以，但可以申請20%維修費免稅額。
E. 差餉管理費及地租均不能免稅。
答案 A (差餉如業主支付，可於收取到的租金中減除作免稅部分，然後減除餘數之20%作為維修費免稅額，最後才乘以15%物業稅率。 )
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4. 在法律上，業主與租客的維責任雖然難以一一分配清楚，但是亦有一些考慮因素廣泛被應用，以下那項不正確：
A. 租期越長,租客責任越大。
B. 租客負責「內部」維修；業主負責「具有永久性質」及「外部」的維修。
C. 一切因正常使用而導致的物業破損﹝Fair wear and tear﹞，應由租客負責。
D. 一個連傢具出租﹝Fully-Furnished﹞的單位，業主有責任負責一切應有的維修以使該單位可以達致「可以入住及使用」﹝fit for habitation﹞的狀況。
E. 上述全部均對
答案 C ( 一切因正常使用而導致物業破損﹝Fair wear and tear﹞屬資本性折舊，故不須由租客負責的。)
模擬試題(法例及土地政策)
1. 根據《中英聯合聲明》，於1997年7月1日之後，香港特別行政區可以批出之土地在數量上有何限制﹝除批出作公屋及居屋等政府發展項目﹞？以下哪項是對的？
A. 無限制
B. 50公頃
C. 25英畝
D. 500平方英里
E. 700平方里
答案 A (根據1985年5月27日生效的《中英聯合聲明》，港英政府在1997年6月30日前，每年賣地不得超過50公頃，1997年7月1日起，土地委員會自解散，賣地數量由特區政府決定。)
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2. 以下那一項不屬政府資助置業計劃：
A. 出租公屋
B. 私人參與興建居屋
C. 自置居所資助計劃
D. 居者有其屋
E. 夾心階層資助計劃
答案 A (出租公屋只作出租用途，並不屬於政府資助置業計劃。 )
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3. 以下那一項是合法的有效合約？
i. 甲向乙口頭提出以$1000賣汽車給乙，乙寫信給甲表示願意接受
ii. 甲刊登$3000出售汽車廣告
iii. 甲向表弟乙說：「若你將汽車修理好，將會送一層樓給你作生日禮物。」
iv. 甲立遺囑將汽車贈給乙
v. 甲向乙提出免費修理汽車
A. ﹝i﹞
B. ﹝i﹞及﹝ii﹞
C. ﹝ii﹞及﹝iii﹞
D. ﹝i﹞、﹝ii﹞及﹝iv﹞
E. ﹝i﹞、﹝iii﹞、﹝iv﹞及﹝v﹞
答案 A (一份有效的合約必須有以下要素：﹝1﹞要約﹝offer﹞；﹝2﹞受約﹝acceptance﹞；﹝3﹞代價﹝consideration﹞;﹝4﹞立約的法律意圖﹝intention to create legal relation﹞。﹝i﹞是一份有效的合約；﹝ii﹞及﹝iii﹞均只有要約﹝offer﹞;﹝iv﹞在遺囑中把財產送予他人，由於沒有收取代理，所以不構成有效的合約；﹝v﹞由於缺乏代價，所以也不是有效的合約。)
-----------------------------------------------------
4. 營業員甲將一份其公司的客戶姓名及地址名單交給一裝修公司以換取$5,000的報酬，所披露的客戶名單及收取的$5000都沒有獲得其僱主的同意，營業員甲觸犯了下列哪項法例？
i. 僱傭條例
ii. 防止賄賂條例
iii. 個人資料﹝私隱﹞條例
A. 只有﹝i﹞
B. 只有﹝ii﹞
C. 只有﹝iii﹞
D. ﹝ii﹞及﹝iii﹞
E. ﹝i﹞、﹝ii﹞及﹝iii﹞
答案 D (營業員甲觸犯了《防止賄賂條例》第9條，即未得僱主同意下收受利益，營業員甲亦觸犯了《個人資料﹝私隱﹞條例》，未得當事人的同意，將個人資料用於非收集該等資料時的目的。)
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5.若物業買賣合約沒有在土地註冊處登記，有何後果？
i﹞ 沒有優先權
ii﹞ 罰釐印費
iii﹞合約無效
A. 只有﹝i﹞
B. 只有﹝ii﹞
C. ﹝i﹞及﹝ii﹞
D. ﹝ii﹞及﹝iii﹞
E. ﹝i﹞、﹝ii﹞及﹝iii﹞
答案 A (根據《土地註冊條例》第5條規定，任何文書都要在簽署後的一個月內註冊，而第4條規定，如果物業權益人沒有依法註冊而後來物業權益人則有註冊的話，那後來的物業權益人則會享有優先權。)
-----------------------------------------------------
6. 下列哪項可轉成為香港政府的土地租約？
i. 「退回契據」﹝Deed of Surrender﹞
ii. 「換地條件」﹝Conditions of Exchange﹞
iii. 「收回土地通知」﹝Resumption Notice﹞
A. 只是﹝i﹞
B. 只是﹝ii﹞
C. 只是﹝i﹞及﹝iii﹞
D. 只是﹝ii﹞及﹝iii﹞
E. ﹝i﹞、﹝ii﹞及﹝iii﹞
答案 B (﹝i﹞退回契據是在土地租約期滿後業主將土地退回政府的契據；﹝ii﹞換地條件是在土地業主向政府申請更改土地契約內的條款或用途時，先將現有土地歸還政府，而政府則以更改用途後的土地作為交換。當換地條件內的條款﹝如取得滿意紙﹞全部完成後即會轉化成政府的土地租約；﹝iii﹞收回土地通知是政府為了公共用途而向個別業主發出的收地通知書。 )
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7. 以下哪項有關政府提供之「首次置業貸款計劃」是錯誤的？
A. 申請家庭每月入息上限$60,000
B. 首貸名額於 99 年度增加至 12,000 名
C. 申請人及家庭成員過往 10 年不能直接或間接擁有住宅物業
D. 公屋家庭非戶主成員均可申請
E. 申請家庭並無資產值限制
答案 E (首置申請人資產總值不得超過 120 萬。)
A. 無限制
B. 50公頃
C. 25英畝
D. 500平方英里
E. 700平方里
答案 A (根據1985年5月27日生效的《中英聯合聲明》，港英政府在1997年6月30日前，每年賣地不得超過50公頃，1997年7月1日起，土地委員會自解散，賣地數量由特區政府決定。)
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2. 以下那一項不屬政府資助置業計劃：
A. 出租公屋
B. 私人參與興建居屋
C. 自置居所資助計劃
D. 居者有其屋
E. 夾心階層資助計劃
答案 A (出租公屋只作出租用途，並不屬於政府資助置業計劃。 )
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3. 以下那一項是合法的有效合約？
i. 甲向乙口頭提出以$1000賣汽車給乙，乙寫信給甲表示願意接受
ii. 甲刊登$3000出售汽車廣告
iii. 甲向表弟乙說：「若你將汽車修理好，將會送一層樓給你作生日禮物。」
iv. 甲立遺囑將汽車贈給乙
v. 甲向乙提出免費修理汽車
A. ﹝i﹞
B. ﹝i﹞及﹝ii﹞
C. ﹝ii﹞及﹝iii﹞
D. ﹝i﹞、﹝ii﹞及﹝iv﹞
E. ﹝i﹞、﹝iii﹞、﹝iv﹞及﹝v﹞
答案 A (一份有效的合約必須有以下要素：﹝1﹞要約﹝offer﹞；﹝2﹞受約﹝acceptance﹞；﹝3﹞代價﹝consideration﹞;﹝4﹞立約的法律意圖﹝intention to create legal relation﹞。﹝i﹞是一份有效的合約；﹝ii﹞及﹝iii﹞均只有要約﹝offer﹞;﹝iv﹞在遺囑中把財產送予他人，由於沒有收取代理，所以不構成有效的合約；﹝v﹞由於缺乏代價，所以也不是有效的合約。)
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4. 營業員甲將一份其公司的客戶姓名及地址名單交給一裝修公司以換取$5,000的報酬，所披露的客戶名單及收取的$5000都沒有獲得其僱主的同意，營業員甲觸犯了下列哪項法例？
i. 僱傭條例
ii. 防止賄賂條例
iii. 個人資料﹝私隱﹞條例
A. 只有﹝i﹞
B. 只有﹝ii﹞
C. 只有﹝iii﹞
D. ﹝ii﹞及﹝iii﹞
E. ﹝i﹞、﹝ii﹞及﹝iii﹞
答案 D (營業員甲觸犯了《防止賄賂條例》第9條，即未得僱主同意下收受利益，營業員甲亦觸犯了《個人資料﹝私隱﹞條例》，未得當事人的同意，將個人資料用於非收集該等資料時的目的。)
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5.若物業買賣合約沒有在土地註冊處登記，有何後果？
i﹞ 沒有優先權
ii﹞ 罰釐印費
iii﹞合約無效
A. 只有﹝i﹞
B. 只有﹝ii﹞
C. ﹝i﹞及﹝ii﹞
D. ﹝ii﹞及﹝iii﹞
E. ﹝i﹞、﹝ii﹞及﹝iii﹞
答案 A (根據《土地註冊條例》第5條規定，任何文書都要在簽署後的一個月內註冊，而第4條規定，如果物業權益人沒有依法註冊而後來物業權益人則有註冊的話，那後來的物業權益人則會享有優先權。)
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6. 下列哪項可轉成為香港政府的土地租約？
i. 「退回契據」﹝Deed of Surrender﹞
ii. 「換地條件」﹝Conditions of Exchange﹞
iii. 「收回土地通知」﹝Resumption Notice﹞
A. 只是﹝i﹞
B. 只是﹝ii﹞
C. 只是﹝i﹞及﹝iii﹞
D. 只是﹝ii﹞及﹝iii﹞
E. ﹝i﹞、﹝ii﹞及﹝iii﹞
答案 B (﹝i﹞退回契據是在土地租約期滿後業主將土地退回政府的契據；﹝ii﹞換地條件是在土地業主向政府申請更改土地契約內的條款或用途時，先將現有土地歸還政府，而政府則以更改用途後的土地作為交換。當換地條件內的條款﹝如取得滿意紙﹞全部完成後即會轉化成政府的土地租約；﹝iii﹞收回土地通知是政府為了公共用途而向個別業主發出的收地通知書。 )
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7. 以下哪項有關政府提供之「首次置業貸款計劃」是錯誤的？
A. 申請家庭每月入息上限$60,000
B. 首貸名額於 99 年度增加至 12,000 名
C. 申請人及家庭成員過往 10 年不能直接或間接擁有住宅物業
D. 公屋家庭非戶主成員均可申請
E. 申請家庭並無資產值限制
答案 E (首置申請人資產總值不得超過 120 萬。)
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