Case Study(一般物業買賣)

李玲想以$5,000,000購買陳發的單位。但單位的按揭仍未供滿。李玲只能支付樓價的3成，其餘7成需向銀行申請按揭。 陳發堅持於臨時買賣合約內，必須訂明如果他違反合約的話，後果是雙倍賠償訂金予李玲。 於臨時賣合約內，訂明正式合約在臨時買賣合約後14天內簽訂。 除按揭貸款外，李玲需支付律師費$15,000、樓價1%之地產代理佣金、以及釐印費。

請回答以下問題﹝第1-5題﹞

1.作為李玲的地產代理，於簽署臨時合約前，你會給予李玲甚麼建議？

i. 要求陳發清還按揭欠款
ii. 先確保能安排銀行做按揭
iii.安排銀行盡快估價，確保按揭額達到樓價的七成
iv. 在合約上訂明如果找不到銀行做按揭，合約無效

A. ﹝i﹞及﹝ii﹞
B. ﹝i﹞及﹝iii﹞
C. ﹝ii﹞及﹝iii﹞
D. ﹝ii﹞及﹝iv﹞
E. ﹝iii﹞及﹝iv﹞

答案 C (地產代理代理建議買方確保能安排銀行做按揭，並確保按揭額達樓價九成，因此乃買方買樓的先決條件及要求，而無須要求賣方先清還按揭欠款才簽臨時合約，只須在交易清還已可以，另外亦不應訂明找不到銀行做按揭，即合約無效，因為條文具爭議，何謂找不到銀行做按揭，因供款期、按揭息口均影響找銀行提供按揭的可行性。 )
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2 作為陳發的代理，你會在陳發簽署臨時買賣合約前給他甚麼意見？

i. 在交易中，如陳發不能償還按揭貸款，李玲有權取消合約
ii. 如陳發未能完成交易，所損失之金錢可能會超出合約中「雙倍賠訂」之金額
iii. 如果李玲未能取得足夠之按揭貸款，陳發需將部分樓款借出給李玲
iv. 如果李玲找不到銀行做按揭，合約無效

A. 只有﹝i﹞
B. 只有﹝ii﹞
C. ﹝i﹞及﹝ii﹞
D. ﹝ii﹞及﹝iv﹞
E. ﹝ii﹞、﹝iii﹞及﹝iv﹞

答案 C (地產代理應提醒賣方，如果陳發到交易前未能償還按揭貸款，買方有權取消合約，因賣方做不到合約承諾的免除所有負擔及債項成交，另外，如果賣方未能完成交易，買方可以追討任何直接引致的損失，有可能超出「隻倍賠訂」的金額的。)
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3 以下那些物業買賣文件一經簽署即具有法律約束力？

i. 臨時買賣合約
ii. 正式買賣合約
iii. 樓宇轉讓契約

A. 只有﹝ii﹞
B. 只有﹝iii﹞
C. ﹝i﹞及﹝ii﹞
D. ﹝ii﹞及﹝iii﹞
E. ﹝i﹞、﹝ii﹞及﹝iii﹞

答案 E 以上三份文件一經簽訂，已有法律約束力，雙方均可以要求另一方執行。
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4 為甚麼正式買賣合約通常在簽署臨時買賣合約後14天內簽署？

A. 這是提供按揭銀行的要求
B. 這是《物業轉易及財產條例》的要求
C. 這是香港律師會的指引
D. 這容許較多時間交付印花稅而不會被罰款
E. 這是消費者委員會的指引

答案 D (根據舊有《印花稅條例》，如果正式合約在臨時合約日期後14天內簽署，印花稅須在正式合約30日天內繳交，如果兩份合約相距超過14天，則釐印費須提早於臨時合約30天內繳付，所以在14日內簽可以容許較多時間交印花稅而不會被罰遲交罰款。註:根據1999年4月1日修訂後之《印花稅條例》，除非在合約日期計30天內向印花稅署長取得批准延期繳付印花稅，否則一切涉及住宅物業買賣合約必須繳付印花稅，並須在合約日期計30天內繳付。)
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5 除按揭貸款外，李玲需要支付多少金額？

A. 202,500
B. 702,500
C. 1,500,000
D. 1,715,000
E. 1,752,500

答案 D ( 樓價 x ﹝首期30% + 3%釐印稅 + 1%佣金﹞ + $15,000律師費
= 5,000,000 x 34% + 15,000(**根據1999年4月1日修訂後之《印花稅條例》，樓價5,000,000之印花稅稅率現為樓價的3%))