1 在決定申請人是否持有地產代理牌照的「適當人選」時，以下哪類人士將符合資格？
A. 未獲解除破產令的破產人
B. 曾因違反《地產代理條例》被定罪判處監禁但獲緩刑
C. 曾因訛騙於美國被定罪
D. 曾在被取消持地產代理牌照資格的公司出任分行內「經理」一職
E. 上述四類人士均不符合「適當人選」之發牌要求
答案 D ( 根據《地產代理條例》第19條，「適當人選」必須(i)財政穩健(即非未獲解除破產令的破產人)；(ii)未因違反《地產代理條例》被判監禁(不論是否獲緩刑)的人；(iii)未曾因欺詐、舞弊或不誠實在港或以外地方被定罪的人；(iv)未曾在被取消持牌照公司出任董事或高級人員一職，故‘D’項人士符合「適當人選」資格。 )
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2 就公司申領地產代理牌照，下列哪項是正確的？
(i)至少有一位董事為持牌地產代理
(ii)公司所有董事均符合「適當人選」標準
(iii)涉及地產代理業務董事可持「營業員」或「地產代理(個人)」牌照
(iv)至少有一位持牌地產代理有效控制公司的地產代理業務
A. (i)及(ii)
B. (i)及(iii)
C. (i),(ii)及(iii)
D. (i),(ii)及(iv)
E. 以上全部
答案 D ( 根據《地產代理條例》第20條，(i),(ii),(iv)項均為公司申領地產代理(公司)牌照之規定，而從事地產代理業務董事均須持有地產代理(個人)牌照。 )
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3 在下列哪種情況下，地產代理公司不須通知地產代理監管局？
A. 當公司委任分行經理
B. 當公司委任董事
C. 當公司聘用財務總監
D. 當公司僱用營業員
E. 當公司終止經營地產代理業務
答案 C (根據《地產代理條例》第40條，以下情況須於31日內通知監管局：聘用或終止聘用「經理」或營業員，委任或終止委任董事、合夥人，以及當公司終止經營地產代理業務時。 )
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4 地產代理在下列哪些情況下，須向買方作出披露？
(i)如賣方為他的同事
(ii)如他的兄長是業主的合夥人
(iii)如賣方為他所屬地產代理公司的大股東(持10%之投票權)
A. 只有(ii)
B. 只有(i)和(ii)
C. 只有(i)和(iii)
D. 只有(ii)和(iii)
E. 以上全部
答案 E (根據《地產代理條例》第46條，如地產代理本身或其「指明親屬」即：父母(包括繼父母)、子女(非婚生、領養及繼子女)、兄弟姊妹(包括半血緣)為買賣雙方其中一方(包括作為公司業主的股東、業主的合夥人)或其代名人，地產代理均須作出披露。另外，如果是地產代理所屬代理公司的僱員、大股東(有權行使或控制10%或以上的投票權)或董事對有關物業擁有金錢上或其他實益權益，地產代理亦須向客戶作出披露。 )
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5 地產代理如就監管局之紀律制裁不滿，可向以下哪部門/法院提出上訴？
A. 區域法院
B. 高等法院
C. 監管局之紀律委員會
D. 律政司
E. 房屋司
答案 E (有關發牌、續牌、暫時吊銷或撤銷及監管局行使紀律制裁權，地產代理須向房屋司提出上訴及由房屋司委任上訴委員團裁定有關上訴。有關佣金方面的裁定，地產代理才向區域法院提出上訴。 )
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6 地產代理於1999年11月1日接獲賣方口頭放盤一住宅物業，於沒有刊登廣告情況下，很快於11月15日成功替賣方出售物業。在上述情況地產代理最遲須於何時與賣方訂立地產代理協議？
A. 11月1日當天
B. 11月1日後計第七個工作日
C. 11月15日當天
D. 11月15日計第七個工作日
E. 任何時間
答案 B (根據1999年11月1日生效之《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》，地產代理如沒替賣方作廣告宣傳，最遲也必須於接受出售/出租住宅物業指示後7個工作日內簽訂有關地產代理協議。 )
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7 地產代理在刊登廣告時，必須刊載以下哪項資料？
(i)地產代理(公司)牌照的名字
(ii)地產代理(公司)牌照的編號
(iii)營業詳情說明屆滿日期
(iv)公司持牌董事名單
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i),(ii)及(iii)
E. 只有(i),(ii)及(iv)
答案 C ( 根據《地產代理(發牌)規例》，刊登廣告時，地產代理必須列明公司名稱、牌照編號及營業名稱。 )
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8 以下哪項陳述有關地產代理協議的簽訂是錯誤的？
A. 須使用監管局的指定格式
B. 須由持牌人簽訂
C. 須提交已簽立協議副本予客戶
D. 如協議在當場未能即時簽立，未簽立的協議副本可待簽訂後才交予客戶。
E. 須同時將協議內所述的文件副本交予客戶
答案 D ( 根據《地產代理條例》第47條，在協議未能即時簽立時，地產代理有提供未簽立的地產代理協議及協議內所述文件的副本的責任，否則協議即使隨後簽立，亦會被視為無效力向客戶追究的文件。 )
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*10 地產代理代買方收取款項後才轉交予賣方時，必須
(i)存放在銀行信託戶口內
(ii)如買方要求，發出收據
(iii)按買賣協議條款，發放款項予賣方
A. 只有(i)
B. 只有(i)及(ii)
C. 只有(i)及(iii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部
答案 C (根據《地產代理條例》第37條，地產代理須開立銀行信託戶口存放客戶款項；及根據帳戶規例，地產代理必須收取任何客戶款項時立即發出書面收據，非在買方要求下才發出收據，而發放訂金時，必須按買方指示或根據買賣協議或租契條款發放。 )
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11 以下哪項非地產代理須提供之訂明物業資料？
A. 面積
B. 落成年份
C. 實用率
D. 用途
E. 出租年期
答案 C ( 除上述(A),(B),(D)及(E)項外，其餘三項資料為物業當時的擁有權及有效的產權負擔；政府租契年期及其續期權及業主聲明有否作結構上的增建或改建及有否規定或建議進行修茸或改善並註明買方將要承擔的費用，合共七項。 )
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12 根據《地產代理條例》，以下哪項條件不適用於合夥經營？
A. 所有合夥人均須符合「適當人選標準」
B. 至少有一位合夥人是持牌地產代理
C. 不從事地產代理工作的合夥人，毋須領牌。
D. 如已有一位合夥人持地產代理牌照，其餘從事地產代理工作合夥人可持營業員牌照。
E. 須於分行內展示《營業詳情說明書》
答案 D (從事合夥地產代理工作的每一位合夥人均須持有地產代理牌照。)
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13 按《個人資料(私隱)條例》，以下哪項並非資料當事人於進行物業買賣中之權利？
A. 查閱本身的資料
B. 取得協議另一方的個人資料
C. 更改本身的資料
D. 取得本身資料之副本
E. 刪除本身的資料
答案 B (按《個人資料(私隱)條例》，除另一資料當事人允許下，有關個人資料才可提供予其他人。 )
2010年5月12日 星期三
2010年5月2日 星期日
模擬試題 - 代理法及守則
1 土地查冊顯示，賣方半年前以750萬購入物業，簽轉讓契之日，以「一切貸款」(All moneys)簽署按揭契。現賣方以700萬售出該物業，作為買方的代理應如何保障客戶？
(i)可從查冊中取得有關貸款額資料
(ii)極力說服買方相信賣方口頭保證有足夠資金贖回該物業
(iii)將訂金儲存於賣方或買方律師行作保管人(Stake-holder)直至交易為止。
A. 只有(i)
B. 只有(iii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 以上全部
答案 B (賣方以$750萬購入物業，半年後以700萬售出，按揭契內亦無訂明貸款額限度，故可能是負資產物業。地產代理須提醒買方儲訂於律師行作保管人直至交易為止。 )
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2 某業主將其物業放盤，放盤價為650萬元。2001年3月1日，買方甲出價580萬元購買該物業。2001年3月2日，買方乙出價590萬元。2001年3月3日，業主向兩個買方還價630萬元。2001年3月4日，買方甲出價610萬元，業主當日接受買方甲的出價，在不知道業主已經接受了另一出價的情況下，買方乙於2001年3月5日出價620萬元。根據《常規規例》，地產代理須向業主披露以下哪項出價及其次序？
A. 580萬元，590萬元，610萬元
B. 580萬元，590萬元，610萬元，620萬元
C. 650萬元，580萬元，590萬元，610萬元
D. 580萬元，590萬元，610萬元，630萬元
E. 580萬元，590萬元，610萬元，620萬元，630萬元
答案 A ( 根據《常規規例》地產代理須向業主披露所有出價及其次序，但於訂立具法律約束力的協議後的任何出價則無須再向業主披露。 )
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3 業主於地產代理成功介紹一名買家前去世，業主與代理關係是基於下列哪項原因結束？
A. 已履行合約(By Performance)
B. 合約期滿(By Effluxion of Time)
C. 違法(Illegality)
D. 通知(By Notice)
E. 藉法律的實行被撤銷(Revocation by Operation of Law)
答案 E ( 委託人與代理的關係是一項「個人」關係，委託人的死亡在法律上自動將委託終止(Revocation By Operation of Law)。 )
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4 《代理法》屬於以下哪類法律？
A. 普通法
B. 衡平法
C. 習慣法
D. 成文法
E. 民事法
答案 A
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5 根據《印花稅條例》及以住宅物業而言，如已簽訂買賣合約的買方提名另一人作為其購入單位之承讓人，而該承讓人屬於某類人仕，則無須就該項提名繳付印花稅。以下哪類承讓人不能獲得此豁免？
A. 買方的父母
B. 買方的嫡親兄弟姊妹
C. 買方的女兒
D. 買方的配偶
E. 買方的信託人
答案 B (只有指定的直系親屬或其信託人方能獲得此豁免，而兄弟姊妹並不是指定的直系親屬。 )
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6 根據《防止賄賂條例》，代理為主事人工作時，未得到主事人同意前接受第三者的任何利益作為報酬，即屬違法。以下哪項構成條例下的「利益」？
(i) 接受並帶同親戚朋友一行十數人享受名貴宴席
(ii) 接受一萬元的「茶錢」
(iii) 接受一項免息貸款
(iv) 接受免費外地旅遊款待
A. 只有(i)及(ii)
B. 只有(i)及(iii)
C. 只有(i), (ii)及(iii)
D. 只有(ii), (iii)及(iv)
E. 以上全部
答案 D (只有當場享用的食品或飲品及與該等款待同時供應的其他服務，方可獲豁免。 )
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7 陳先生已簽署買賣合約，兩天後，陳先生想將他經營的有限公司加名入合約中，並以聯權共有﹝JOINT TENANCY﹞之形式擁有，你作為陳先生之代理，會給他什麼意見？
(i) 必須要得到賣方同意
(ii) 有可能需要支付額外釐印費
(iii) 只有夫妻才可以聯權共有之形式擁有
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部
答案 C (在簽署買賣合約後，買方如要加名於合約內，必須得賣方同意，除非在完成交易時只加名在樓契而不改合約，則可用提名書，另外，加名可能會被稅務局視為另一宗買賣，所以陳先生有可能需要支付額外釐印費。雖然夫妻通常會以聯權共有形式擁有物業，但其實任何人士均可以聯權形式擁有物業，甚麼關係也可以。 )
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8 以下那一項不是違約時衡平法下的補救方法﹝Equitable Remedy﹞
A. 禁制令
B. 撤銷
C. 更正
D. 賠償
E. 強制不履行合約中不合理的部份
答案 D (衡平法的補償方法包括﹝1﹞強制履行﹝specific performance﹞；﹝2﹞更正﹝ratification﹞；﹝3﹞撤銷﹝rescission﹞；﹝4﹞禁制令﹝injunction﹞等，普通法的補償則只有賠償﹝damages﹞。 )
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9 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》，地產代理須保存下列哪項文件的副本為期最少3年？
(i) 《地產代理協議》副本
(ii) 訂立臨時買賣合約當日的查冊副本
(iii) 佣金收據副本
A. 只有(i)
B. 只有(i)及(ii)
C. 只有(i)及(iii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部
答案 C (《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》並無規定地產代理須保存物業臨時買賣合約的副本。 )
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10 某地產代理為大新公司的僱員，他在一宗物業交易中只代表買方，大發銀行向該代理建議，若代理成功向銀行介紹客戶每次可獲五千元獎金，該代理推薦客戶向大發銀行申請按揭服務時要事先向以下那方披露及要求同意有關獎金的安排。
(i) 大新公司
(ii) 賣方
(iii) 買方
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 以上全部
答案 D (上述地產代理同時受託於其僱主(即大新公司)及買方，而且因按揭牽涉買方利益，故地產代理須事先向此雙方披露及要求同意有關獎金之安排。 )
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11 根據《常規規例》，以下那項有關放盤價的陳述是正確的。
(i) 業主提出放盤價時，被視為已授權代理按放盤價代其接受出價。
(ii) 放盤價只供放盤及作廣告宣傳之用。
(iii) 放盤價只單憑業主之口頭指示便可予以更改。
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)和(ii)
D. 只有(i)和(iii)
E. 只有(ii)和(iii)
答案 B (根據《常規規例》，放盤價須由業主以書面指示予以更改。而放盤價只供放盤及作廣告宣傳之用，賣方並沒有藉此授權代理代其接受任何出價。 )
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12 一名地產代理游說賣方客戶將其物業出售予一間公司，該代理的丈夫為該公司的大股東，但她並未有向客戶透露其夫的身份為股東之利益，該代理違反了下列那項《操守守則》？
(i)須在履行職務時盡量小心和盡一切應盡的努力
(ii)應保障和促進客戶的利益
(iii)必須向各方詳盡披露因該物業而可獲得的金錢或其他實益利益
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部
答案 D (根據《操守守則》第6項中盡量避免陷入任何利益衝突中，地產代理須向客戶詳盡披露因物業而獲得金錢或其他實益利益。另第4項中，執業時應秉持的操守、道德標準及對客戶的責任，地產代理應保障和促進客戶的利益。 )
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13 土地查冊顯示某物業是去年以饋贈方式轉讓予現時業主，作為地產代理，你會提醒買家關於哪些事項？
(i) 洗黑錢事項
(ii) 利得稅事項
(iii) 遺產稅事項
(iv) 印花稅事項
(v) 尚未支付代理之佣金
A. 只有(ii)
B. 只有(iii)
C. 只有(ii)及(iii)
D. 只有(ii),(iii)及(iv)
E. 只有(ii),(iii),(iv)及(v)
答案 B (根據《遺產稅條例》第18條，如果送契者在送契日的3年內死去，則受贈者有可能須付遺產稅。﹝以死者死時財產及死前三年內曾送贈的物業及財產等評稅﹞ )
(i)可從查冊中取得有關貸款額資料
(ii)極力說服買方相信賣方口頭保證有足夠資金贖回該物業
(iii)將訂金儲存於賣方或買方律師行作保管人(Stake-holder)直至交易為止。
A. 只有(i)
B. 只有(iii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 以上全部
答案 B (賣方以$750萬購入物業，半年後以700萬售出，按揭契內亦無訂明貸款額限度，故可能是負資產物業。地產代理須提醒買方儲訂於律師行作保管人直至交易為止。 )
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2 某業主將其物業放盤，放盤價為650萬元。2001年3月1日，買方甲出價580萬元購買該物業。2001年3月2日，買方乙出價590萬元。2001年3月3日，業主向兩個買方還價630萬元。2001年3月4日，買方甲出價610萬元，業主當日接受買方甲的出價，在不知道業主已經接受了另一出價的情況下，買方乙於2001年3月5日出價620萬元。根據《常規規例》，地產代理須向業主披露以下哪項出價及其次序？
A. 580萬元，590萬元，610萬元
B. 580萬元，590萬元，610萬元，620萬元
C. 650萬元，580萬元，590萬元，610萬元
D. 580萬元，590萬元，610萬元，630萬元
E. 580萬元，590萬元，610萬元，620萬元，630萬元
答案 A ( 根據《常規規例》地產代理須向業主披露所有出價及其次序，但於訂立具法律約束力的協議後的任何出價則無須再向業主披露。 )
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3 業主於地產代理成功介紹一名買家前去世，業主與代理關係是基於下列哪項原因結束？
A. 已履行合約(By Performance)
B. 合約期滿(By Effluxion of Time)
C. 違法(Illegality)
D. 通知(By Notice)
E. 藉法律的實行被撤銷(Revocation by Operation of Law)
答案 E ( 委託人與代理的關係是一項「個人」關係，委託人的死亡在法律上自動將委託終止(Revocation By Operation of Law)。 )
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4 《代理法》屬於以下哪類法律？
A. 普通法
B. 衡平法
C. 習慣法
D. 成文法
E. 民事法
答案 A
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5 根據《印花稅條例》及以住宅物業而言，如已簽訂買賣合約的買方提名另一人作為其購入單位之承讓人，而該承讓人屬於某類人仕，則無須就該項提名繳付印花稅。以下哪類承讓人不能獲得此豁免？
A. 買方的父母
B. 買方的嫡親兄弟姊妹
C. 買方的女兒
D. 買方的配偶
E. 買方的信託人
答案 B (只有指定的直系親屬或其信託人方能獲得此豁免，而兄弟姊妹並不是指定的直系親屬。 )
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6 根據《防止賄賂條例》，代理為主事人工作時，未得到主事人同意前接受第三者的任何利益作為報酬，即屬違法。以下哪項構成條例下的「利益」？
(i) 接受並帶同親戚朋友一行十數人享受名貴宴席
(ii) 接受一萬元的「茶錢」
(iii) 接受一項免息貸款
(iv) 接受免費外地旅遊款待
A. 只有(i)及(ii)
B. 只有(i)及(iii)
C. 只有(i), (ii)及(iii)
D. 只有(ii), (iii)及(iv)
E. 以上全部
答案 D (只有當場享用的食品或飲品及與該等款待同時供應的其他服務，方可獲豁免。 )
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7 陳先生已簽署買賣合約，兩天後，陳先生想將他經營的有限公司加名入合約中，並以聯權共有﹝JOINT TENANCY﹞之形式擁有，你作為陳先生之代理，會給他什麼意見？
(i) 必須要得到賣方同意
(ii) 有可能需要支付額外釐印費
(iii) 只有夫妻才可以聯權共有之形式擁有
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部
答案 C (在簽署買賣合約後，買方如要加名於合約內，必須得賣方同意，除非在完成交易時只加名在樓契而不改合約，則可用提名書，另外，加名可能會被稅務局視為另一宗買賣，所以陳先生有可能需要支付額外釐印費。雖然夫妻通常會以聯權共有形式擁有物業，但其實任何人士均可以聯權形式擁有物業，甚麼關係也可以。 )
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8 以下那一項不是違約時衡平法下的補救方法﹝Equitable Remedy﹞
A. 禁制令
B. 撤銷
C. 更正
D. 賠償
E. 強制不履行合約中不合理的部份
答案 D (衡平法的補償方法包括﹝1﹞強制履行﹝specific performance﹞；﹝2﹞更正﹝ratification﹞；﹝3﹞撤銷﹝rescission﹞；﹝4﹞禁制令﹝injunction﹞等，普通法的補償則只有賠償﹝damages﹞。 )
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9 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》，地產代理須保存下列哪項文件的副本為期最少3年？
(i) 《地產代理協議》副本
(ii) 訂立臨時買賣合約當日的查冊副本
(iii) 佣金收據副本
A. 只有(i)
B. 只有(i)及(ii)
C. 只有(i)及(iii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部
答案 C (《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》並無規定地產代理須保存物業臨時買賣合約的副本。 )
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10 某地產代理為大新公司的僱員，他在一宗物業交易中只代表買方，大發銀行向該代理建議，若代理成功向銀行介紹客戶每次可獲五千元獎金，該代理推薦客戶向大發銀行申請按揭服務時要事先向以下那方披露及要求同意有關獎金的安排。
(i) 大新公司
(ii) 賣方
(iii) 買方
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 以上全部
答案 D (上述地產代理同時受託於其僱主(即大新公司)及買方，而且因按揭牽涉買方利益，故地產代理須事先向此雙方披露及要求同意有關獎金之安排。 )
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11 根據《常規規例》，以下那項有關放盤價的陳述是正確的。
(i) 業主提出放盤價時，被視為已授權代理按放盤價代其接受出價。
(ii) 放盤價只供放盤及作廣告宣傳之用。
(iii) 放盤價只單憑業主之口頭指示便可予以更改。
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)和(ii)
D. 只有(i)和(iii)
E. 只有(ii)和(iii)
答案 B (根據《常規規例》，放盤價須由業主以書面指示予以更改。而放盤價只供放盤及作廣告宣傳之用，賣方並沒有藉此授權代理代其接受任何出價。 )
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12 一名地產代理游說賣方客戶將其物業出售予一間公司，該代理的丈夫為該公司的大股東，但她並未有向客戶透露其夫的身份為股東之利益，該代理違反了下列那項《操守守則》？
(i)須在履行職務時盡量小心和盡一切應盡的努力
(ii)應保障和促進客戶的利益
(iii)必須向各方詳盡披露因該物業而可獲得的金錢或其他實益利益
A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部
答案 D (根據《操守守則》第6項中盡量避免陷入任何利益衝突中，地產代理須向客戶詳盡披露因物業而獲得金錢或其他實益利益。另第4項中，執業時應秉持的操守、道德標準及對客戶的責任，地產代理應保障和促進客戶的利益。 )
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13 土地查冊顯示某物業是去年以饋贈方式轉讓予現時業主，作為地產代理，你會提醒買家關於哪些事項？
(i) 洗黑錢事項
(ii) 利得稅事項
(iii) 遺產稅事項
(iv) 印花稅事項
(v) 尚未支付代理之佣金
A. 只有(ii)
B. 只有(iii)
C. 只有(ii)及(iii)
D. 只有(ii),(iii)及(iv)
E. 只有(ii),(iii),(iv)及(v)
答案 B (根據《遺產稅條例》第18條，如果送契者在送契日的3年內死去，則受贈者有可能須付遺產稅。﹝以死者死時財產及死前三年內曾送贈的物業及財產等評稅﹞ )
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