情境試題

請根據以下資料，回答1-5題：

吳明為一住宅物業業主，於一九九九年十一月一日親身到小小地產代理公司要求以 $3,000,000價格放盤出售其物業。小小公司的經理陳英接待，陳英即時要求吳明簽署一份地產代理協議，吳明看見該協議十分複雜，要求先拿回家看清楚後才簽署，陳英同意吳明帶走那份協議的正本離開。同日下午，陳英在樓盤架上掛出吳明的樓盤出售資料並標出「$ 2,800,000見票即收」字眼。同日傍晚，吳明帶回那份地產代理協議回小小公司向陳英表示該協議太複雜了，不能明白其內容，陳英說：「不明白也無辦法，是監管局指定的，你必須簽署這協議，我才可替你放盤。」吳明當時祗好簽署該協議。十一月二日，李發看見小小公司的樓盤資料，表示不用睇樓而且要求陳英即時以 $ 2,800,000與業主議價。陳英為了希望令吳明覺得市場氣氛並不好，陳英先告訴吳明有一買家只願意出價 $2,500,000，吳明拒絕。隔了三天，陳英才告訴吳明有關李發的要約(offer)，在十一月六日，吳明與李發在陳英安排下簽署買賣合約，後吳明拒絕付佣金給小小公司，小小公司入稟法院向吳明追討佣金。

1.吳明在要求帶那份地產代理協議回家細看的時侯，陳英應該如何處理？

A. 讓吳明帶回家慢慢細看，並提醒他應影印一份副本作記錄。
B. 陳英應同時提交一份該地產代理協議的副本一份及該協議內所提及的任何其他文件的副本各一份給吳明收取。
C. 陳英應要求他的公司顧問律師透過電話向吳明解釋該地產代理協議的內容。
D. 陳英應要求吳明致電法律援助處要求協助。
E. 陳英應拒絕吳明的要求。

答案 B (根據《地產代理條例》第47條，如地產代理親自提交供客戶簽署的地產代理協議，如該文件未能成為已簽立的協議，則該代理在當時當場將該未簽立的協議的副本一份及該文件所提述的任何其他文件的副本各一份交付予有關客戶。如不遵守此規定，其後該協議即使簽立了，也會被視為沒有妥善地簽立。 )
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2 陳英在一九九九年十一月一日下午替吳明掛出吳明的出售樓盤資料有何不妥？

(i) 以有別於客戶所指示的價格作出宣傳
(ii) 接受業主委託後不足七天不能替業主客戶作出宣傳
(iii) 在作出廣告宣傳前未有與業主訂立地產代理協議
(iv) 其廣告宣傳字眼帶有虛假或具有誤導性陳述

A. (i)
B. (ii)
C. (i)及(iii)
D. (i),(iii)及(iv)
E. 以上全部

答案 D 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》第9條，地產代理只需在簽訂地產代理協議後並在協議內取得賣方書面同意即可發出廣告．
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3 吳明在陳英面前表示不明白該地產代理協議內容時，陳英應該如何處理？

(i) 向吳明一字不漏地讀出協議內容
(ii) 向吳明解釋協議中所有不同類別的代理委任及其含意和效力
(iii) 向吳明解釋協議中每一條款及條件，以確保吳明知悉其權利及責任。
(iv) 如吳明在給予解釋後仍不明白，陳英必須建議吳明尋求法律意見。

A. 以上全部
B. (i)及(iv)
C. (ii)及(iii)
D. (iii)及(iv)
E. (ii),(iii)及(iv)

答案 E 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》第6條，如客戶並非在律師代表的情況下，地產代理在訂立地產代理協議之前，必須履行上述(ii),(iii)及(iv)項。
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4 陳英在處理吳明和李發的議價過程中，有什麼問題？

(i) 沒有將李發的 $2,800,000要約即時告訴吳明
(ii) 不應向吳明提出任何低於 $3,000,000的要約(offer)
(iii) 不應向吳明提出 $2,500,000的要約(offer)
(iv) 因李發的 $2,800,000要約(offer)比 $2,500,000的要約(offer)較早出現， 陳英應先提出 $2,800,000的要約(offer)
(v) 沒有不妥

A. (i)
B. (i)及(ii)
C. (i)及(iii)
D. (i),(iii)及(iv)
E. (v)

答案 C 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》第11條，代理不得聲稱有買方的要約存在，除非該要約確實存在，同時代理在接獲任何要約後，必須在切實可行的範圍內盡快將要約向客戶提交，代理亦須按接獲的要約的次序，客觀和無偏私地提交該等要約。
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5 吳明若想不支付小小地產公司的佣金，他該以什麼理由作出抗辯較為簡單和令他勝訴機會較高？

A. 地產代理協議未有妥善地簽立
B. 實際成交金額低於他的委託出售價錢
C. 吳明主動申請自己破產
D. 陳英未能找到足夠數目的買家出價
E. 陳英以低於委託價格作出宣傳

答案 A 根據《地產代理條例》第47條，地產代理協議可被視為未有妥善地簽立(參閱前述第51條的註釋)，根據該條例第45條規定，如地產代理協議未能有妥善地簽立，地產代理不能引用該協議向客戶追討佣金及其他權益。