2010年5月12日 星期三

模擬試題 - 代理守則

1 在決定申請人是否持有地產代理牌照的「適當人選」時,以下哪類人士將符合資格?

A. 未獲解除破產令的破產人
B. 曾因違反《地產代理條例》被定罪判處監禁但獲緩刑
C. 曾因訛騙於美國被定罪
D. 曾在被取消持地產代理牌照資格的公司出任分行內「經理」一職
E. 上述四類人士均不符合「適當人選」之發牌要求

答案 D ( 根據《地產代理條例》第19條,「適當人選」必須(i)財政穩健(即非未獲解除破產令的破產人);(ii)未因違反《地產代理條例》被判監禁(不論是否獲緩刑)的人;(iii)未曾因欺詐、舞弊或不誠實在港或以外地方被定罪的人;(iv)未曾在被取消持牌照公司出任董事或高級人員一職,故‘D’項人士符合「適當人選」資格。 )
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2 就公司申領地產代理牌照,下列哪項是正確的?

(i)至少有一位董事為持牌地產代理
(ii)公司所有董事均符合「適當人選」標準
(iii)涉及地產代理業務董事可持「營業員」或「地產代理(個人)」牌照
(iv)至少有一位持牌地產代理有效控制公司的地產代理業務

A. (i)及(ii)
B. (i)及(iii)
C. (i),(ii)及(iii)
D. (i),(ii)及(iv)
E. 以上全部

答案 D ( 根據《地產代理條例》第20條,(i),(ii),(iv)項均為公司申領地產代理(公司)牌照之規定,而從事地產代理業務董事均須持有地產代理(個人)牌照。 )
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3 在下列哪種情況下,地產代理公司不須通知地產代理監管局?

A. 當公司委任分行經理
B. 當公司委任董事
C. 當公司聘用財務總監
D. 當公司僱用營業員
E. 當公司終止經營地產代理業務

答案 C (根據《地產代理條例》第40條,以下情況須於31日內通知監管局:聘用或終止聘用「經理」或營業員,委任或終止委任董事、合夥人,以及當公司終止經營地產代理業務時。 )
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4 地產代理在下列哪些情況下,須向買方作出披露?

(i)如賣方為他的同事
(ii)如他的兄長是業主的合夥人
(iii)如賣方為他所屬地產代理公司的大股東(持10%之投票權)

A. 只有(ii)
B. 只有(i)和(ii)
C. 只有(i)和(iii)
D. 只有(ii)和(iii)
E. 以上全部

答案 E (根據《地產代理條例》第46條,如地產代理本身或其「指明親屬」即:父母(包括繼父母)、子女(非婚生、領養及繼子女)、兄弟姊妹(包括半血緣)為買賣雙方其中一方(包括作為公司業主的股東、業主的合夥人)或其代名人,地產代理均須作出披露。另外,如果是地產代理所屬代理公司的僱員、大股東(有權行使或控制10%或以上的投票權)或董事對有關物業擁有金錢上或其他實益權益,地產代理亦須向客戶作出披露。 )
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5 地產代理如就監管局之紀律制裁不滿,可向以下哪部門/法院提出上訴?

A. 區域法院
B. 高等法院
C. 監管局之紀律委員會
D. 律政司
E. 房屋司

答案 E (有關發牌、續牌、暫時吊銷或撤銷及監管局行使紀律制裁權,地產代理須向房屋司提出上訴及由房屋司委任上訴委員團裁定有關上訴。有關佣金方面的裁定,地產代理才向區域法院提出上訴。 )
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6 地產代理於1999年11月1日接獲賣方口頭放盤一住宅物業,於沒有刊登廣告情況下,很快於11月15日成功替賣方出售物業。在上述情況地產代理最遲須於何時與賣方訂立地產代理協議?

A. 11月1日當天
B. 11月1日後計第七個工作日
C. 11月15日當天
D. 11月15日計第七個工作日
E. 任何時間

答案 B (根據1999年11月1日生效之《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》,地產代理如沒替賣方作廣告宣傳,最遲也必須於接受出售/出租住宅物業指示後7個工作日內簽訂有關地產代理協議。 )
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7 地產代理在刊登廣告時,必須刊載以下哪項資料?

(i)地產代理(公司)牌照的名字
(ii)地產代理(公司)牌照的編號
(iii)營業詳情說明屆滿日期
(iv)公司持牌董事名單

A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i),(ii)及(iii)
E. 只有(i),(ii)及(iv)

答案 C ( 根據《地產代理(發牌)規例》,刊登廣告時,地產代理必須列明公司名稱、牌照編號及營業名稱。 )
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8 以下哪項陳述有關地產代理協議的簽訂是錯誤的?

A. 須使用監管局的指定格式
B. 須由持牌人簽訂
C. 須提交已簽立協議副本予客戶
D. 如協議在當場未能即時簽立,未簽立的協議副本可待簽訂後才交予客戶。
E. 須同時將協議內所述的文件副本交予客戶

答案 D ( 根據《地產代理條例》第47條,在協議未能即時簽立時,地產代理有提供未簽立的地產代理協議及協議內所述文件的副本的責任,否則協議即使隨後簽立,亦會被視為無效力向客戶追究的文件。 )
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*10 地產代理代買方收取款項後才轉交予賣方時,必須

(i)存放在銀行信託戶口內
(ii)如買方要求,發出收據
(iii)按買賣協議條款,發放款項予賣方
A. 只有(i)
B. 只有(i)及(ii)
C. 只有(i)及(iii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部

答案 C (根據《地產代理條例》第37條,地產代理須開立銀行信託戶口存放客戶款項;及根據帳戶規例,地產代理必須收取任何客戶款項時立即發出書面收據,非在買方要求下才發出收據,而發放訂金時,必須按買方指示或根據買賣協議或租契條款發放。 )
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11 以下哪項非地產代理須提供之訂明物業資料?

A. 面積
B. 落成年份
C. 實用率
D. 用途
E. 出租年期

答案 C ( 除上述(A),(B),(D)及(E)項外,其餘三項資料為物業當時的擁有權及有效的產權負擔;政府租契年期及其續期權及業主聲明有否作結構上的增建或改建及有否規定或建議進行修茸或改善並註明買方將要承擔的費用,合共七項。 )
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12 根據《地產代理條例》,以下哪項條件不適用於合夥經營?

A. 所有合夥人均須符合「適當人選標準」
B. 至少有一位合夥人是持牌地產代理
C. 不從事地產代理工作的合夥人,毋須領牌。
D. 如已有一位合夥人持地產代理牌照,其餘從事地產代理工作合夥人可持營業員牌照。
E. 須於分行內展示《營業詳情說明書》

答案 D (從事合夥地產代理工作的每一位合夥人均須持有地產代理牌照。)
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13 按《個人資料(私隱)條例》,以下哪項並非資料當事人於進行物業買賣中之權利?

A. 查閱本身的資料
B. 取得協議另一方的個人資料
C. 更改本身的資料
D. 取得本身資料之副本
E. 刪除本身的資料

答案 B (按《個人資料(私隱)條例》,除另一資料當事人允許下,有關個人資料才可提供予其他人。 )

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